在開發(fā)商齊心強(qiáng)力加推4049套新房、推貨量同比增長(zhǎng)16.9%的背景下，今年的“十一”長(zhǎng)假不僅沒有迎來交易量的突破，反而出現(xiàn)量?jī)r(jià)同縮的尷尬。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間廣州一手住宅實(shí)際成交617套，同比減少22%。為此，多家房企銷售人員結(jié)合前期市場(chǎng)行情表示，今年“金九銀十”人氣雖然仍然不錯(cuò)，但實(shí)際成交量明顯低于去年。南方日?qǐng)?bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些新盤價(jià)格的確比他們前期吹風(fēng)價(jià)降了不少，但考慮到部分前期成交異常、價(jià)格上漲過快的熱點(diǎn)板塊和熱點(diǎn)樓盤，客觀上受到近期政府出臺(tái)的“二手房交易指導(dǎo)價(jià)”的影響，實(shí)際跌去的是“虛高”部分，因而，從交易量來看，今年廣州樓市從上半年的“局部過熱”已經(jīng)回歸到“平穩(wěn)”狀態(tài)，而價(jià)格亦由沖動(dòng)式的劇烈波動(dòng)恢復(fù)為溫和理性。

總體而言，專家認(rèn)為，“金九銀十”向購房者傳遞的是市場(chǎng)冷熱不均、板塊分化的行情趨勢(shì)未變，而地理位置優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁、配套成熟齊全、品牌口碑較好的項(xiàng)目依然是人氣和銷量排在前列的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者。部分置業(yè)者有持幣觀望的傾向，但開發(fā)商推貨的積極性仍然較高，這主要受歲末沖刺年度業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)的推動(dòng)，預(yù)計(jì)四季度將迎來一波促銷的小高潮。

一線直擊

量?jī)r(jià)齊縮市場(chǎng)逐步回歸剛需

10月1日，滂沱大雨并沒有澆滅年輕置業(yè)者們假期看房的熱情。位于廣州市老黃埔板塊的越秀濱江·星航TOD項(xiàng)目首次推出約88—101㎡的陽光三四房，引來大批市民前來探盤認(rèn)籌。由于項(xiàng)目地處老黃埔第二CBD核心區(qū)，且有5號(hào)線和13號(hào)鐵雙地鐵加持，慕名而來的看房者把幾百平方米的售樓大廳擠得水泄不通。

在東邊一路之隔的卓越招商臻瓏府，比越秀濱江·星航早開盤，前來看房的人流同樣絡(luò)繹不絕。

從人氣來看，除了這兩個(gè)盤，南方日?qǐng)?bào)記者所調(diào)查的萬科金域曦府、新世界云耀、合生中央城、珠江花城、天河壹品、廣州亞運(yùn)城、龍湖金地天峯等項(xiàng)目也可圈可點(diǎn)。譬如，珠江實(shí)業(yè)兩個(gè)樓盤當(dāng)天到訪量均超過1000人次。

不過，從實(shí)際認(rèn)籌和交易情況來看，越秀和樾府、大狀名城、萬科金域曦府等知名熱盤仍然在市場(chǎng)上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)。不過，前期需要托關(guān)系買房的一些網(wǎng)紅盤，最近也反映貨源比較充足，不再需要走彎路來認(rèn)籌了。

漢溪長(zhǎng)隆的越秀和樾府是今年關(guān)注度較高的網(wǎng)紅盤。第三期開盤均價(jià)62000元/平方米，比同片區(qū)的星匯文璽(4.4萬元/平方米)、奧園恒基學(xué)府一號(hào)(4.1萬元/平方米)高出不少，但交易依然活躍，去化率在全市名列前茅。

據(jù)廣州中原反映，萬科金域曦府開盤前認(rèn)籌量約為推貨量的1倍(2500個(gè))，該項(xiàng)目“十一”期間整體均價(jià)為54500元/平方米，去化超千套，去化率保持九成以上，單盤獨(dú)自支撐起“十一”市場(chǎng)的近半成交量。

據(jù)調(diào)查，今年“十一”全市有7個(gè)全新盤面市，比去年同期和今年“五一”均多。而且呈現(xiàn)出戶型面積跨度大、目標(biāo)客群廣的特點(diǎn)，這說明在“三道紅線”和業(yè)績(jī)壓力下，開發(fā)商不得不選擇國慶黃金周的節(jié)點(diǎn)來搶占市場(chǎng)。

綜合來看，國慶長(zhǎng)假廣州一手住宅推新以緊湊型三至四房為主，復(fù)式戶型占比減少。據(jù)廣州中原統(tǒng)計(jì)，90平方米以下的“緊湊型”3房單位占比達(dá)77%，較去年同期提升20%，可見廣州市場(chǎng)整體已經(jīng)逐步回歸剛需。

除以上特點(diǎn)外，南方日?qǐng)?bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受政府“二手房指導(dǎo)價(jià)”的直接影響，今年“十一”廣州樓市最明顯的特點(diǎn)是“量?jī)r(jià)同縮”。對(duì)比高峰期的吹風(fēng)價(jià)，國慶假期推新的廣州一手住宅單價(jià)普遍回調(diào)了2000元至8000元不等。回調(diào)多少視前期虛高的程度而不同。加上部分開發(fā)商為了促銷紛紛推出延遲首付、一口價(jià)買房、成交送家電等優(yōu)惠政策，無疑也對(duì)提升假期樓市的人氣起到了立竿見影的作用。

板塊分析

冷熱不均不同區(qū)域行情分化

從區(qū)域和板塊來看，今年“金九銀十”廣州樓市冷熱不均、行情分化的特點(diǎn)變得更加明顯。

今年在“房住不炒”的政策總基調(diào)下，政府對(duì)樓市的調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)，特別是在近期價(jià)格干預(yù)下，不管是一手樓還是二手樓，均出現(xiàn)了成交量明顯回調(diào)的情況。但是，部分開發(fā)商在業(yè)績(jī)壓力的倒逼上，仍然選擇長(zhǎng)假期間強(qiáng)勢(shì)推新。

整體來看，2021年“十一”假期廣州實(shí)際推出約4049套住宅，推貨量同比增長(zhǎng)16.9%，較今年“五一”增長(zhǎng)22.7%，但開盤數(shù)量則較今年“五一”大減39.1%。其中，主力推新區(qū)域?yàn)槔鬄?、黃埔、白云三個(gè)核心區(qū)，分別為1300套、863套和656套，大幅領(lǐng)先其他區(qū)域。處在中間梯隊(duì)的增城、海珠、南沙、番禺四區(qū)分別為350套、312套、212套、172套，而后無追兵的花都、天河、越秀三個(gè)區(qū)域暫時(shí)沒有項(xiàng)目上新。荔灣領(lǐng)頭是因?yàn)橛腥f科金域曦府這個(gè)大盤支撐，推貨量同比增長(zhǎng)767%，獨(dú)占全市的32%供應(yīng)量。黃埔作為交易量和交易價(jià)比較有保障的熱點(diǎn)區(qū)域，供應(yīng)量排第二并不稀奇。而白云主要推貨量來源于越秀·天悅云湖、佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)等熱盤，同比大增119%。

結(jié)合交易情況來看，根據(jù)廣州中原分析，今年“十一”共有13個(gè)板塊開盤或加推，整體去化率71%。主要得益于萬科金域曦府、越秀和樾府等銷售熱盤的貢獻(xiàn)。其中，荔灣區(qū)花地灣、番禺區(qū)漢溪長(zhǎng)隆、海珠區(qū)南洲、白云區(qū)白云湖、黃石路板塊首日去化率位居前五。

黃埔今年供應(yīng)、成交整體表現(xiàn)尚可，得益于科學(xué)城板塊和老黃埔板塊發(fā)力?？茖W(xué)城熱盤大狀名城節(jié)前搶跑、以降換量，去化率可以達(dá)到80%以上。老黃埔全新盤卓越招商臻瓏府由于售價(jià)在45900-47800元/平方米，大幅低于55000元的板塊均價(jià)，提高了對(duì)客戶的吸引力，因此去化率在六成以上。據(jù)了解，黃埔區(qū)目前仍有多個(gè)盤處于認(rèn)籌待售階段，包括越秀TOD·星航、合生中央城、富頤華庭、保利羅蘭國際等，預(yù)計(jì)10月中下旬陸陸續(xù)續(xù)入市。

值得注意的是，萬頃沙板塊去化率處于40%以下的低位水平，是表現(xiàn)最差的板塊之一。除了調(diào)控收緊外，機(jī)構(gòu)把原因歸結(jié)為地鐵通勤價(jià)值利好已經(jīng)提前消化，片區(qū)價(jià)值潛力有待加強(qiáng)。

總的來說，廣州中原認(rèn)為，在政府價(jià)格指導(dǎo)的大環(huán)境下，廣州成交“冷熱分化”的態(tài)勢(shì)將依舊明顯，部分缺乏規(guī)劃利好、存貨較多的區(qū)域，獲取客戶的難度依然較大。但部分如荔灣、黃埔、番禺個(gè)別具備較高性價(jià)比的熱門項(xiàng)目，市場(chǎng)接受度仍然較高。

市場(chǎng)展望

競(jìng)爭(zhēng)加劇企業(yè)應(yīng)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品

實(shí)際上，廣州“十一”長(zhǎng)假的表現(xiàn)不過是全國樓市整體回歸平穩(wěn)理性的一個(gè)縮影。

今年下半年以來，在中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位的背景下，隨著各地圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)因城施策，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度已明顯降溫。9月底接連釋放了穩(wěn)樓市的信號(hào)，央行“兩個(gè)維護(hù)”對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心起到重要作用。

據(jù)中國指數(shù)研究員監(jiān)測(cè)，國慶長(zhǎng)假期間，全國重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積同比下降超三成。具體來說，一線城市成交規(guī)模同比基本持平，二線、三四線代表城市降幅均超四成。二線代表城市國慶期間新建商品住宅累計(jì)成交35.32萬平方米，同比下降43%;三四線代表城市國慶期間新建商品住宅累計(jì)成交13.68萬平方米，同比下降44%。

除廣州外，深圳、東莞在國慶期間樓市也表現(xiàn)平平。深圳新建商品住宅累計(jì)成交10.99萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)175%。雖然新房供應(yīng)量大幅增加，開發(fā)商也加大推盤力度，但成交去化率仍不及以往。

同樣因近期出臺(tái)“指導(dǎo)價(jià)”新政，東莞國慶期間樓市成交面積2.2萬㎡，較去年同期下降55%，下降幅度超全國平均水平。不過，根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，9月東莞一手住宅網(wǎng)簽2464套，同比大幅減少了60%。相比之下，東莞的市場(chǎng)熱度和人氣有所回暖，例如保利時(shí)區(qū)、嘉華嘉譽(yù)灣、萬科星城等樓盤項(xiàng)目成交情況均不錯(cuò)。

展望四季度，中指院認(rèn)為，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場(chǎng)有望改善，但政策環(huán)境較為嚴(yán)格，短期市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力。重點(diǎn)城市第一批集中供地項(xiàng)目即將入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒏蛹ち?，在此背景下，房企?yīng)加大對(duì)城市市場(chǎng)周期及政策變化的研究力度，加強(qiáng)競(jìng)品監(jiān)控，制定差異化營銷策略，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì);同時(shí)，房企應(yīng)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品，打造差異化、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，注重品牌建設(shè)，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。