東莞市塘廈鎮(zhèn)石潭埔社區(qū)東南面，全市首宗完成拆遷補償?shù)漠a城融合連片更新項目中，一片占地約8萬平方米老舊鎮(zhèn)村工業(yè)園的大部分廠房不久前被拆除;在寮步鎮(zhèn)塘唇村松柏大道旁，舊廠房“變身”科技智慧谷，一批高新智造及5G企業(yè)入駐，預計年產值將從原來的300萬元提高至6.26億元……

破立之間，即將進入萬億GDP新賽道的東莞，一場由“工改工”驅動的深刻迭代正在上演。

2020年，東莞吹響了鎮(zhèn)村工業(yè)園改造的“集結號”。今年，新一輪“升級版”鎮(zhèn)村工業(yè)園改造乘勝追擊，以“頭雁計劃”領航，首批推出12個千畝產城融合單元，通過政府統(tǒng)籌下的多元市場化機制創(chuàng)新，推動低效用地的二次開發(fā)，在全市打造一批千畝連片產城融合示范片區(qū)，拓展連片產業(yè)空間，優(yōu)化生態(tài)、生活空間。

一場難度極高卻能改變東莞發(fā)展資源稟賦的攻堅戰(zhàn)正在上演。以空間變革推動產業(yè)變革與城市品質變革，這是東莞對于制造業(yè)傳奇延續(xù)的期待，更是這座新一線城市高質量發(fā)展的堅實底氣。

闖出新路徑

政府統(tǒng)籌多元主體參與共商共建共享

截至2020年底，中國內地萬億GDP城市已經增至23城。與這些城市相比，即將邁入“萬億俱樂部”的東莞陸地面積僅2460平方公里，面積排名靠后。

先天面積小，但后天開發(fā)十分成熟。目前全市建成區(qū)面積已達到1194平方公里。一組數(shù)據(jù)顯示：全市約423平方公里的工業(yè)用地零散分布于超過2萬個地塊，面積小于75畝的地塊占比超90%。其中，村級工業(yè)園占全市工業(yè)用地面積的70%，70%的村級工業(yè)園在300畝以下，60%的鎮(zhèn)拿不出500畝以上的土地承載新增的產業(yè)項目。已開發(fā)土地的利用，呈現(xiàn)零碎化、低效化的局面。

低效鎮(zhèn)村級工業(yè)園不僅擠占了大量土地，還產生了高耗能、環(huán)保、安全等問題，阻礙了人才和創(chuàng)新要素的引入，既制約美麗鄉(xiāng)村建設，也造成了發(fā)展的不平衡不充分，迫切需要以改造為突破口，推動存量空間的二次開發(fā)，為東莞高質量發(fā)展騰挪空間。

早在10年前，東莞已經開始“工改工”的嘗試，但多為改造面積幾十畝小地塊的零敲碎打，無法充分發(fā)揮集約用地的優(yōu)勢。2018年之后，東莞力推兩三百畝面積的連片改造，但各個項目之間難以進行規(guī)劃的有效協(xié)調，單個項目落不下大配套，不利于形成高質量的配套服務空間，改造開發(fā)成果也無法為更多市民共享。

以對歷史、當下和未來負責的擔當和勇氣，東莞主動施壓、自我挑戰(zhàn)，繼2020年啟動鎮(zhèn)村工業(yè)園改造三年行動計劃后，今年進一步以“頭雁計劃”領航，堅持“連片改造、主攻產業(yè)”的總方向，通過大連片、大統(tǒng)籌、大平衡、大投資，引領鎮(zhèn)村工業(yè)園改造由單宗舊廠改造轉向大片區(qū)綜合改造。

近日，東莞首批推出12個千畝產城融合改造單元，總規(guī)劃面積1.8萬畝，整備產業(yè)用地6500多畝，預計總投資2700億元。其中，今年將完成9個單元的首期拆除工作，累計拆除平整面積約1304畝。

由于改造體量大、用地政策突破難、改造意愿難統(tǒng)一、利益難平衡等，千畝以上的連片改造是舊改項目里最難啃的“硬骨頭”。東莞如何破局?

東莞市自然資源局負責人介紹，在這一輪連片改造的實踐中，東莞貫徹落實中央與自然資源部提出的“繼續(xù)推動城鄉(xiāng)存量建設用地開發(fā)利用，完善政府引導市場參與的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策體系”的要求，同時結合城市自身市場主體眾多、土地權屬復雜等實際情況，堅持政府統(tǒng)籌下的多元主體市場化運作的機制創(chuàng)新，政府、市場“雙輪驅動”，政府制定政策與標準，主抓規(guī)劃統(tǒng)籌、資源統(tǒng)籌、實施統(tǒng)籌，統(tǒng)籌整合片區(qū)更新、存量、新增土地資源，系統(tǒng)優(yōu)化生產、生活、生態(tài)空間布局，實施居商與產業(yè)聯(lián)動，因地施策采取政府主導、市屬國企土地整備、單一主體掛牌招商、村集體自改等多元化改造模式路徑，引入大型企業(yè)與產業(yè)基金參與，建立起政府與村(社區(qū))集體、市場主體共商、共建、共享的創(chuàng)新機制，實現(xiàn)了多方利益共享和合作共贏。

在水鄉(xiāng)洪梅鎮(zhèn)，3467畝河西項目被納入水鄉(xiāng)管委會統(tǒng)籌合作開發(fā)核心單元，通過政府大統(tǒng)籌，項目實施居商與產業(yè)聯(lián)動，以居商收益反哺產業(yè)，平衡了20億元的連片改造成本，在不增加市財政負擔的基礎上，還為政府整備了1480畝土地作為產業(yè)規(guī)劃用地。

在臨深片區(qū)的塘廈鎮(zhèn)，深圳宏發(fā)集團旗下的東莞市宏潤產城投資有限公司作為石潭埔科技產業(yè)新城項目的開發(fā)主體，摘牌僅7個月就完成要約收購簽約，成為全市首宗完成拆遷補償工作的產城融合連片更新項目。

同位于塘廈鎮(zhèn)的林村項目，引入中科院半導體所旗下的廣東中科先進半導體創(chuàng)新研究院，設立投資基金，構建三大半導體產業(yè)生態(tài)圈，打造中科先進科創(chuàng)產業(yè)園。

多方主體參與的“大會戰(zhàn)”格局正在形成，東莞以機制創(chuàng)新一子落，激活了連片改造滿盤棋。

此外，東莞還搭建了《關于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的實施意見》等一系列高質量的政策體系，通過與村集體共享土地收益，降低用房貢獻、公配負擔，允許與“工改居商”地塊捆綁實施平衡連片“工改工”改造成本等舉措，推動連片改造“想改、能改、快改”。

這是一場突破城市發(fā)展上限的“逆天改命”之戰(zhàn)，東莞的鎮(zhèn)村工業(yè)園連片改造在逢山開路、遇水搭橋的改革創(chuàng)新探索中強勢推進。

激活新動能

釋放優(yōu)質空間承接優(yōu)質產業(yè)

位于寮步鎮(zhèn)的光達制造·寮步智慧谷項目，正在建設中的三期6公頃“工改工”地塊工地上一片忙碌，一棟棟高層廠房拔地而起。不遠處的項目一、二期，一批嶄新整潔的新型高層廠房矗立，在已入駐的先進制造企業(yè)車間里，機器在高樓中安靜地飛速運轉，窗外是一片爬滿綠植的空中花園。

該項目占地總面積約11萬平方米，總建筑面積約33萬平方米，高新智造及5G企業(yè)進駐，打造智能制造產業(yè)示范基地。三期地塊在改造前，是一片建于上世紀90年代的舊廠房，進駐的都是“小散亂弱”企業(yè)。寮步智慧谷運營經理邱遠輝介紹，項目通過“工改工”統(tǒng)籌整合土地資源，重新設計層高和承重，推動先進制造“工業(yè)上樓”，年產值將從300萬元提高到6.26億元。

自“工改工”三年行動計劃正式實施以來，東莞累計完成“工改工”拆除整理任務面積約1.66萬畝。截至今年10月，全市已完成供地項目205宗、約6984畝，各類“工改工”項目累計已投入資金約300億元。

這些新增空間為新產業(yè)的勃發(fā)提供了強化支撐。今年開始，東莞在全市統(tǒng)籌60平方公里土地，建設七大戰(zhàn)略性新興產業(yè)基地。今年5月舉行的東莞市戰(zhàn)略性新興產業(yè)項目簽約儀式上，一批投資總額達1483億元的項目簽約，涵蓋新一代信息技術、高端裝備、智能制造、新材料、新能源、生物醫(yī)藥、數(shù)字經濟等領域。

未來，12個“頭雁計劃”千畝產城融合單元將整備產業(yè)用地6500多畝，建成產業(yè)用房1500多萬平方米，以全市七大戰(zhàn)略性新興產業(yè)基地為重心，圍繞廣深港澳科技創(chuàng)新走廊、松山湖科學城、水鄉(xiāng)功能區(qū)、南部臨深各鎮(zhèn)等核心區(qū)域推進改造，推動產業(yè)集聚，為更多千億、萬億級產業(yè)托住高質量發(fā)展的底盤。

走進熱氣騰騰的水鄉(xiāng)功能區(qū)，洪梅鎮(zhèn)河西項目與道滘鎮(zhèn)小河項目是東莞數(shù)字經濟融合發(fā)展產業(yè)基地、新能源產業(yè)基地的重要組成部分，這兩大市級戰(zhàn)略性新興產業(yè)基地總面積2.4萬畝，承載著引領水鄉(xiāng)高質量發(fā)展的重任。隨著今年以來各個重大項目的投資落地，一座“數(shù)字科技產業(yè)新城”即將拔地而起。

毗鄰深圳的塘廈鎮(zhèn)，石潭埔科技產業(yè)新城項目一期位于臨深新一代電子信息產業(yè)基地，也是東莞市首批規(guī)劃布局建設七大戰(zhàn)略性新興產業(yè)基地。整個基地規(guī)劃面積超過2萬畝，塘廈鎮(zhèn)統(tǒng)籌首期4200畝土地，引進了瑞勤、兆馳、理士等重大產業(yè)項目19宗，計劃投資416億元，預計年產值超過千億元。這些“突破”，意味著將再造一個“新塘廈”。

位于松山湖科學城與深圳光明科學城交匯處的黃江大冚村，依托兩大科學城的原始創(chuàng)新輻射，醞釀啟動面積達1665畝的連片改造，重點打造以“人工智能+”為核心的科技創(chuàng)新高地。目前，項目已成功引進世界500強——央企航天科工下屬企業(yè)航天電器以及施羅德機器人、晶華新材集團等企業(yè)入駐。

面對都市圈城市群之間聯(lián)系的不斷增強，東莞通過連片改造拓展產業(yè)空間，進一步加強了與廣州、深圳兩大中心城市的產業(yè)互融。不少廣深優(yōu)質企業(yè)已開始搶灘，在12月9日舉行的東莞市鎮(zhèn)村工業(yè)園改造現(xiàn)場會上，投資總金額60億元的產業(yè)項目集中簽約。

騰挪空間的魄力加上堅守制造業(yè)的定力，最終激發(fā)了新動能的活力。今年前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值3585億元，同比增長11.3%;固定資產投資同比增長10.7%。其中工業(yè)投資同比增長27.1%。

新動能的崛起，讓東莞經濟的腳步躍動著“進”和“新”的力量——今年前三季度，全市工業(yè)機器人產品產量增長88.2%，生物藥品制品制造、其他電子設備制造、計算機整機制造增加值同比分別增長109.9%、141.1%和249.5%。

打開新格局

推動生態(tài)環(huán)境與鄉(xiāng)村發(fā)展變革

放眼其他國內“萬億俱樂部”的“標兵”，從“產業(yè)”中跳到“城市”上來，從“城市”入手，再對“產業(yè)”下手，為人們勾勒出以城市升級引領產業(yè)轉型的發(fā)展路線。

“城市化的‘上半場’是用廉價的要素吸引企業(yè)，企業(yè)吸引就業(yè)和人才;‘下半場’的邏輯是，優(yōu)質的城市生活和公共服務吸引人才，人才吸引企業(yè)，企業(yè)創(chuàng)造繁榮。”中國城市規(guī)劃設計研究院原院長李曉江分析。

以往“村村點火”“有地就建廠房”的發(fā)展模式使得東莞鄉(xiāng)村缺乏規(guī)劃，建設品質不高。如今隨著對于城市發(fā)展的認知不斷升級，東莞前所未有地意識到“優(yōu)城市”的重要性。這也決定了東莞鎮(zhèn)村工業(yè)園改造的意義不僅僅是一場土地變革，還是一場生態(tài)環(huán)境變革與鄉(xiāng)村發(fā)展變革。

“頭雁計劃”將結合新發(fā)展理念，協(xié)調布局、系統(tǒng)優(yōu)化城市的生態(tài)、生產與生活空間。首批12個千畝產城融合單元共將建設中小學20所，打通拓寬道路80多處，增加公園綠地1400畝，實施生態(tài)修復400畝。連片改造猶如一根紅線，將產業(yè)升級、生態(tài)文明建設、鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)協(xié)調串聯(lián)起來。

這是一次生態(tài)新格局的再造——

深莞兩市聯(lián)手治污，讓茅洲河這條母親河重新煥發(fā)綠色魅力，茅洲河畔的長安鎮(zhèn)新民社區(qū)1400余畝的大型產城融合改造項目被提上日程，項目將通過清退低端制塑、五金工廠，推進人民涌流域環(huán)境綜合整治及茅洲河沿線城市品質升級。

在厚街鎮(zhèn)黑山片區(qū)，昔日廢棄的采石場將被打造成白石山城市極限運動主題公園，在其環(huán)抱下，一座7194畝的“厚山生態(tài)產業(yè)園”將從中孕育而生，打造“城市更新+土地整備+生態(tài)修復”的創(chuàng)新樣本。

在華陽湖國家濕地公園南側，麻涌鎮(zhèn)麻一村連片改造項目將清退片區(qū)內“三高一低”的老舊工業(yè)區(qū)和污染項目，建設集住、商、產、辦、旅等為一體的大型綜合性社區(qū)，進一步夯實華陽湖治理的成效。

這是一次城市功能新格局的再造——

石潭埔項目將與規(guī)劃中的塘廈人才公園毗鄰銜接，作為鎮(zhèn)政府重點打造的市政工程項目，人才公園以鯉魚塘水庫為依托打造“700米濱水活力走廊”，并建設4公里的綠道，為企業(yè)人才與社區(qū)居民提供休閑餐飲、精品商業(yè)、濱湖休憩等高品質公共空間。

這還是一次鄉(xiāng)村振興新格局的再造——

改造項目建成后，除了返還村集體的廠房物業(yè)帶來經濟收入提升之外，新產業(yè)帶來的人才入駐也將給鄉(xiāng)村帶來新風貌。

小河村委書記盧志明算了一筆賬，在小河連片“工改工”項目中，村小組集體可以一次性獲得1.5萬平方米工業(yè)廠房、7000平方米市場物業(yè)補償以及3200萬元的現(xiàn)金補償，年租金收入將在原來的280萬元的基礎上翻兩番。

除了“真金白銀”的收入，高端企業(yè)帶來的人才流入效應，也讓盧志明十分期待，“鄉(xiāng)風文明會進一步提升，村民公寓的物業(yè)收入、從事服務業(yè)的發(fā)展機會都更多了。這些就好比為村民培育了一只會下蛋的‘母雞’。”他形象地說。

在改造中，東莞還為鄉(xiāng)村守住文脈、留住鄉(xiāng)愁。大朗鎮(zhèn)大井頭項目以舊村改造支撐舊廠改造，推動片區(qū)轉型的同時，還將重點保護活化村里的大宗祠、宏育學校、誠士書室、12座家祠等明清時期古建筑。

新動能在集聚，新格局在構建，新征程就在腳下。鎮(zhèn)村工業(yè)園改造的機器轟鳴聲中，東莞立足當前、著眼長遠，布局落子間，大灣區(qū)科技創(chuàng)新與先進制造強市的星辰大海愈加遼闊。

一線觀察

道滘小河

東莞首宗國企主導改造項目：

產權新政策

引企業(yè)爭相進駐

在廣深高速與莞惠城軌的十字交匯處附近，一條貫穿5棟樓外立面的“通信光帶”即將隨著這座工業(yè)園的建起，點綴在粵港澳大灣區(qū)大動脈的“不眠路”旁，加快推動道滘鎮(zhèn)產業(yè)轉型，闊步邁向新業(yè)態(tài)的未來。

這是位于廣深港澳科技創(chuàng)新走廊節(jié)點的道滘小河單元項目(以下簡稱“小河項目”)最新確定的終版設計圖，代表著5G線性、連貫的特征。一座總投資112億元、近千畝連片改造下的“5G+工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”園區(qū)已被清晰勾勒出。

在東莞鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的背景下，小河項目由市屬國有獨資企業(yè)東實集團與道滘鎮(zhèn)政府共同成立的東莞市旗勝投資發(fā)展有限公司實施土地整備開發(fā)與改造，成為東莞首個采用市屬國企土地整備模式實施的“工改工”項目。

自啟動以來，小河項目一路跑出落地加速度。今年2月，項目完成控規(guī)批后公告;3月，占地150畝的啟動區(qū)率先拆除平整;9月，首期啟動區(qū)完成單一主體掛牌招商交易;11月，項目啟動區(qū)正式開工建設;整體一期工程預計2023年12月底建設完成。

根據(jù)當?shù)厥┬虏牧系犬a業(yè)基礎，結合東實集團5G產業(yè)資源，園區(qū)確定以新一代信息技術、新材料、高端裝備制造為主導產業(yè)。“目前意向入駐企業(yè)逾200家，我們正在篩選當中。”東實集團招商部門負責人介紹，企業(yè)接踵而來，除了良好的區(qū)位條件，也與東莞市“工改M1”項目工業(yè)生產用房產權分割的政策紅利密切相關，“有了廠房的產權后，企業(yè)將來有上市需要的話，可以進行二次融資。”

全面建成后，小河項目預計產生66億元年產值、2億元稅收，創(chuàng)造約1萬個就業(yè)崗位，為水鄉(xiāng)及東莞其他改造項目作出示范。