“中小房企都希望通過上市融到一筆錢，通過上市公司平臺繼續(xù)融資，借新還舊，擴大規(guī)模，以此來穿越行業(yè)周期。”6月5日，蘇寧金融研究院研究員陳嘉寧向時代周報記者表示。

2020年正處盛夏，中小房企卻感覺寒意陣陣。

時代周報記者統(tǒng)計人民法院公告網，截至2020年6月8日，今年房地產企業(yè)的破產數(shù)量已經達210家，平均每天都有1.3家房企申請破產。從目前來看，宣布破產的房企主要以三四線的中小型房企為主。

市場的轉向，以及行業(yè)的競爭，讓一些中小房企站在了生死邊緣，上市是關鍵一戰(zhàn)。

“中小房企都希望通過上市融到一筆錢，通過上市公司平臺繼續(xù)融資，借新還舊，擴大規(guī)模，以此來穿越行業(yè)周期。”6月5日，蘇寧金融研究院研究員陳嘉寧向時代周報記者表示。

6月3日晚間，唯一未上市的千億企業(yè)祥生控股向港交所提交上市申請。

今年2月底以來，已有鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、中國文旅、三巽控股、港龍中國地產、實地地產、大唐地產等10家內地房企遞表申請在港上市。

除上述已向港交所遞表的房企，安徽文一地產與成都合能集團也傳出正在做赴港上市準備工作的消息。

對于這些中小房企而言，成功上市，決定了公司能否實現(xiàn)龍門一躍。

赴港上市波折路

面對市場的種種挑戰(zhàn)，港交所中小房企上市之路越發(fā)波折。

5月31日，在首次遞表失效的第三天，大唐地產迅速二次遞表。

繼4月22日屆滿6個月，申請失效后，5月12日，港龍地產更新招股書，再度發(fā)起IPO沖刺。

4月27日，安徽房企三巽控股在首次遞交的招股書失效10天后，重新向聯(lián)交所遞表。

此前二度遞表的海倫堡、奧山控股在去年底招股書再次失效后，尚未三度征戰(zhàn)港股;成名于安徽的萬創(chuàng)國際，過去3年四度沖擊IPO未果，上市計劃宣告終止。

據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，2020年前5個月，僅有東莞小房企匯景控股一家在港上市。而2018年與2019年兩年，在香港上市的房企達18家。

6月6日，匯生國際融資總裁黃立沖向時代周報記者表示，上市申請受到很多因素影響，其中大量工作是需要面對面開展。

黃立沖舉例，如投行或保薦人要到現(xiàn)場對他的供應商、客戶以及相關利益人，進行面對面的訪談和謹慎調查，而會計師則要到業(yè)務現(xiàn)場對客戶進行審計，疫情讓以上這些工作都很難推進。

同日，一家香港上市房企首席財務官告訴時代周報記者，未能在港上市可能是公司經營層面或者內部管理存在問題，也有可能是提交的資料不完善。

在他看來，赴港上市核心的步驟是經歷港交所的審閱和質詢。問題主要涉及公司演變及業(yè)務概況、股本結構、公司治理結構、財務狀況與經營業(yè)績等，拿到“無異議函”才可能推進下一步工作。

據(jù)該人士分析，按照以往慣例，幾輪問題后如果出現(xiàn)時間延誤，經常會再補充審計，從提交資料到上市敲鐘，基本一年左右。

“目前上市推進緩慢的房企，主要原因可能還是自身業(yè)務發(fā)展問題或者是體量太小。”該人士稱。

資本市場也在發(fā)生轉變，房地產公司的吸引力正在減弱。

4月29日，港交所表示，自2018年4月上市新規(guī)實施以來，84家新經濟公司在香港上市，共募集3023億港元，新經濟公司融資額占同期香港整個新股市場的50.8%。

6月6日，一名長期關注香港內房股的券商人士向時代周報記者指出：“資本市場的資源是有限的，市場沒有擴容背景下，資金更偏好更具發(fā)展前景的新經濟公司。目前地產行業(yè)進入下行周期，疊加疫情影響，香港資本市場對房企興趣寥寥。”

上述券商人士表示，失效也不一定是件壞事，如果企業(yè)能在失效后及時提交一份成績更好的招股書，銷售情況和資金成本有所改善，也能在資本市場換取更高估值。

時代周報記者發(fā)現(xiàn)，大唐地產更新后的招股書顯示，凈負債率得到改善，從2019年中期的185.6%降至2019年年末的119.2%。

體量小、負債高

今年以來，排隊上市的房企中，只有祥生一家步入千億元銷售陣營。

2020年1月末，安徽合肥起家的三巽控股擁有36個項目，總土地儲備僅396.43萬平方米，安徽占比高達89%;領地集團高度倚賴四川大本營，90個項目中57個位于四川省內。

鵬潤控股被視作是“蠅量級房企”，項目僅有9個，其項目和土地儲備均在白溝新城和高碑店這兩個城市。

截至2019年11月30日，該公司僅擁有建筑面積77.67萬平方米的土地儲備，對大房企而言，這個面積或許只是一個大盤項目體量。

除體量小，高負債也是今年赴港上市房企的共同點之一。

以三巽集團為例，2017―2019年3年間，其資產負債率由132.6%上升至204%，未償還借款總額從5.14億元翻了約3倍，達到17.57億元;借款總額的加權平均實際利率分別為14.9%、14.0%及12.3%，遠超6%―7%的行業(yè)平均水平。

與三巽集團面臨同樣問題的還有港龍地產。

據(jù)招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年3月31日，港龍地產的資產負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%;其2019年年底銀行及其他借款加權平均實際利率為8.8%，債務壓力不小。

小體量高負債外，中小房企上市房企還面臨高昂成本。

上述熟悉香港內房股的市場券商人士告訴時代周報記者，企業(yè)發(fā)行上市成本包括三部分，即中介機構費用、發(fā)行與交易所費用和推廣輔助費用。

上述三項費用中，中介機構費用較大，在整個上市過程里，券商會收取高昂的費用，基本都在幾千萬元，有些房企光是上市費用就花費了將近上億元。

融資環(huán)境倒逼

事實上，中小房企融資變得更加困難。

上述香港上市房企首席財務官向時代周報記者表示，今年上半年，融資環(huán)境較為友好，各家上市房企都采用多種融資渠道，包括美元債、公司債、中期票據(jù)、超短期融資券以及資產證券化，但未上市的中小房企，則無法通過這些方式融資。

他補充道，中小房企融資手段匱乏，較多中小房企選擇香港上市，通常上市6個月之后，上市發(fā)行人就可以進行新股融資。

對于中小房企而言，上市融到更多的錢只是第一步，更重要的是，能拓展低成本融資渠道，將利息較高的融資兌出去，從而優(yōu)化債務結構。

上述券商人士則表示，中小房企融資通渠道有限，多數(shù)依靠信托融資以及銀行貸款。銀行貸款雖然利息低，但會優(yōu)先規(guī)模房企，申請難度較大;至于銀行信托，成本往往更高，利率通常都在10%以上，高的可達15%。

在海倫堡使用的各種融資方式中，信托資管融資占比較高。

招股書顯示，截至2019年2月底，海倫堡信托及資管融資未償還總額為177.96億元，占總借款總額的58.6%，融資成本在9.5%―13%。

標普在2018年12月的一份評級報告提到，海倫堡逾60%的債務為信托貸款和其他非標融資，政策收緊可能會使該公司比其他同行業(yè)企業(yè)受到的影響更大。

大唐地產的融資渠道也依賴高成本的信托。

最新的招股書顯示，大唐地產有7筆信托融資尚未履行，到期日在2020―2021年，金額總計28.86億元，最高一筆年利率達到了14%。

事實上，即使上市也面臨如估值偏低、認購不足與跌破發(fā)行價等困難。

于1月16日在港交所敲鐘上市的匯景控股，公開發(fā)售部分未獲足額認購，配售部分也僅獲得輕微超額認購，最終以每股1.93港元的下限定價發(fā)售。上市后，匯景控股的股價也長期徘徊在1.9港元/股―2港元/股，最低價為1.85港元/股。

“流血上市不是阻礙。”房企審計人士表示，目前對于一些中小房企而言，最重要的是先獲得進入香港資本市場的入場券。