“返鄉(xiāng)置業(yè)”在新一線及二三線樓市正成為一股重要力量。面對(duì)大城市較高的購(gòu)房租房成本，婚育、養(yǎng)老和改善居住條件的現(xiàn)實(shí)需求等，是努力在工作地購(gòu)房還是返回家鄉(xiāng)購(gòu)買更加舒適的住房?這成為許多人眼前的一道選擇題。

日前，貝殼研究院發(fā)布《2021返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》，描繪出返鄉(xiāng)置業(yè)人群在購(gòu)房意愿、產(chǎn)品偏好、城市選擇等方面的行為特征。返鄉(xiāng)置業(yè)的主力是哪些居民?人們?cè)诜掂l(xiāng)置業(yè)時(shí)都有什么考慮?已經(jīng)返鄉(xiāng)置業(yè)的人后悔了嗎?讓我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)“上車”和準(zhǔn)備“上車”的人怎么說(shuō)。

剛需支撐足，“90后”成主力

返鄉(xiāng)置業(yè)，多數(shù)業(yè)主沒(méi)有太多猶豫。

“我從沒(méi)想過(guò)在一線城市買房。房?jī)r(jià)高，收入很難承受，不如在老家買，早買早享受。”林忠是廣西桂林人，今年35歲，一直在廣州打工。他和妻子育有一個(gè)男孩，在老家縣城上幼兒園，為方便孩子上學(xué)，夫妻二人在桂林市區(qū)買了一套期房，明年即將交付。

王曉海家住安徽農(nóng)村，年近六旬，常年在上海打工。前些年，王曉海拿出多年積蓄幫兒子、兒媳出了首付，在合肥購(gòu)置一套使用面積100余平方米的商品房。最近，在北京工作的女兒、女婿也在考慮回合肥買房。“兒子本身就在省會(huì)發(fā)展，買了房，我和老伴也可以過(guò)去幫忙帶孫子。”王曉海說(shuō)。

“我認(rèn)為應(yīng)該先‘上車’再‘找座’。”姜潔是“90后”，研究生畢業(yè)后在深圳一家金融機(jī)構(gòu)工作，去年她回到四川老家，在成都買了一套兩居室的精裝修商品房。“我不后悔在老家‘上車’，畢竟深圳房?jī)r(jià)太高。新房其實(shí)到現(xiàn)在也沒(méi)去過(guò)幾次，已經(jīng)租出去了。將來(lái)年紀(jì)大了，我回到家鄉(xiāng)還有個(gè)退路，老人到成都養(yǎng)老、帶娃也有住處。”姜潔說(shuō)。

哪些人在返鄉(xiāng)置業(yè)?根據(jù)貝殼研究院的調(diào)查，超四成受訪者計(jì)劃返鄉(xiāng)置業(yè)，“90后”、已婚、中等收入群體成為返鄉(xiāng)置業(yè)主力。

為什么要返鄉(xiāng)置業(yè)?調(diào)查顯示，“90后”返鄉(xiāng)置業(yè)的一個(gè)主要原因是考慮未來(lái)回家鄉(xiāng)發(fā)展的需要，提前購(gòu)房“留好退路”;同時(shí)，“90后”群體資金積累相對(duì)不足，在面對(duì)工作城市高房?jī)r(jià)和購(gòu)房門檻時(shí)，家鄉(xiāng)或省會(huì)城市較低的房?jī)r(jià)、優(yōu)惠的人才政策吸引力更強(qiáng)。“80后”群體中，有返鄉(xiāng)置業(yè)意愿的受訪者占比84.9%，主要原因是為了改善家人的居住生活條件，且“80后”普遍關(guān)注子女的教育問(wèn)題，45.4%受訪者返鄉(xiāng)置業(yè)的目的是方便子女獲得優(yōu)質(zhì)教育。

專家認(rèn)為，一線城市高房?jī)r(jià)的“擠出效應(yīng)”，是不少人返鄉(xiāng)置業(yè)的重要因素。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院2020年底發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》指出，一線城市房?jī)r(jià)水平大幅領(lǐng)先其它城市，房?jī)r(jià)漲速同樣領(lǐng)先，與二三線城市二手住宅銷售價(jià)格的分化態(tài)勢(shì)逐步擴(kuò)大。此外，一線城市住房租賃價(jià)格上漲趨勢(shì)也在進(jìn)一步延續(xù)，租賃市場(chǎng)供需矛盾仍在持續(xù)。“一線城市適合年輕人奮斗，機(jī)會(huì)多，但買房租房成本太高了。”王曉海的兒子這樣對(duì)記者說(shuō)。

改善需求大，地段受重視

哪些城市最受返鄉(xiāng)置業(yè)者青睞?

調(diào)查顯示，返鄉(xiāng)置業(yè)多數(shù)不是返回老家的縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)或中小城市，新一線、省會(huì)城市對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)者最有吸引力。

貝殼研究院的報(bào)告表明，返鄉(xiāng)置業(yè)熱門意向城市前10名均為新一線城市，其中成都成為返鄉(xiāng)置業(yè)人群首選地，杭州、武漢、長(zhǎng)沙與鄭州也擠進(jìn)榜單前五。除了一線城市的高房?jī)r(jià)，新一線城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)增加、人才引進(jìn)政策的吸引力、交通網(wǎng)絡(luò)縮短出行市場(chǎng)等，都使新一線城市成為返鄉(xiāng)置業(yè)的熱門地。

新一線及二三線城市的房?jī)r(jià)，比北上廣深低了不少，但住房總價(jià)也很可觀。房款怎么籌集?父母支持、個(gè)人積蓄、置換套現(xiàn)……置業(yè)者往往八仙過(guò)海，各顯神通。

父母全部或部分支持是年輕人返鄉(xiāng)置業(yè)資金來(lái)源的主流。研究顯示，近六成受訪者需要父母出資支持，38.4%的受訪者購(gòu)房資金部分來(lái)自父母。“90后”依靠父母置業(yè)的比例更高，高出“80后”近17個(gè)百分點(diǎn)。

除了被剛需驅(qū)動(dòng)為主的“90后”置業(yè)者，“80后”及更年長(zhǎng)的人群也是返鄉(xiāng)置業(yè)的重要組成。研究顯示，他們參加工作較早，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，以改善型需求為主，資金來(lái)源也更多來(lái)自個(gè)人積蓄或房產(chǎn)置換。

“換房時(shí)，不少家人和朋友都很不理解。”北京市民張成是一位企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，今年50多歲。幾年前獨(dú)生子從北京某高校畢業(yè)后，決定到外地發(fā)展，張成便賣掉了位于北四環(huán)的三居室，在遠(yuǎn)郊區(qū)置換了一套聯(lián)排別墅，并在妻子老家省城買了房。“原來(lái)的房子樓齡老、面積小，學(xué)區(qū)和物業(yè)服務(wù)都一般。孩子已經(jīng)工作，我?jiàn)^斗了一輩子也該享受享受了。”張成介紹，自己酷愛(ài)釣魚(yú)，新房附近有面積較大、準(zhǔn)許釣魚(yú)的水域，和釣友們切磋更方便。“年紀(jì)再大了，我就去我愛(ài)人老家養(yǎng)老，北京的房留給兒子。”張成說(shuō)。

返鄉(xiāng)置業(yè)人群最看重房子的哪些特質(zhì)?

研究顯示，除了滿足自住剛需外，返鄉(xiāng)置業(yè)人群最重視住房的升值潛力。據(jù)調(diào)查，返鄉(xiāng)置業(yè)最看重地段位置和保值增值潛力的受訪者分別占比52.3%和40.8%，商超配套設(shè)施、公共健身設(shè)施與兒童游樂(lè)設(shè)施也是返鄉(xiāng)置業(yè)人群普遍看中的因素。此外，近七成受訪者傾向于選擇購(gòu)買已經(jīng)裝修好的住房。

置業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，“上車”需謹(jǐn)慎

相比一線城市，二三四線城市房?jī)r(jià)增速相對(duì)平緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.1%;31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%，35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%。

《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》分析，當(dāng)前置業(yè)仍存在四類熱門區(qū)域：一是還存在住房短缺的人口集中流入地區(qū)，包括大都市圈和城市群的次中心和周邊城市;二是人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市及周邊區(qū)域城市;三是人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市;四是擁有獨(dú)特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養(yǎng)老資源的城市。

不過(guò)，返鄉(xiāng)置業(yè)也有風(fēng)險(xiǎn)。專家指出，如果是在熟悉的地方購(gòu)房、用于家人或自己將來(lái)自住沒(méi)太大問(wèn)題，但如果出于投資的想法或者被一些概念所吸引，則需謹(jǐn)慎。

46歲的云南人李建國(guó)大學(xué)畢業(yè)后就在北京工作，如今事業(yè)有成，在省內(nèi)一座旅游城市購(gòu)買了一套兩居室的住房。“買房的時(shí)候有點(diǎn)草率了。本想用于冬天避寒，但我在北京多年，全家人已經(jīng)適應(yīng)了北方的氣候，沒(méi)暖氣的房子冬天待不住，一年也住不了幾天，現(xiàn)在只好出租。”李建國(guó)說(shuō)。

“不能只看房市的短期波動(dòng)，頭腦一熱就上車。特別是在人口流出的城市，買房要慎重。”高鳴老家在黑龍江省一座三線城市，他在北京某部委工作，做返鄉(xiāng)置業(yè)決策時(shí)較為慎重。高鳴分析，在一些人口增長(zhǎng)低迷甚至出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)的地區(qū)，房市缺乏中長(zhǎng)期需求支撐。“不能光圖房?jī)r(jià)便宜，也要考慮剛需。”高鳴說(shuō)。

返鄉(xiāng)置業(yè)應(yīng)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?有關(guān)專家指出，應(yīng)注意四類風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，即城市群以外的收縮型城市和城鎮(zhèn)、資源枯竭城市、欠發(fā)達(dá)的四五線及以下城鎮(zhèn)、邊境偏遠(yuǎn)城市。

《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》預(yù)計(jì)，2021年中心城市、都市圈和城市群樓市復(fù)蘇較好甚至有可能出現(xiàn)過(guò)熱，其他城市復(fù)蘇較慢，分化可能有所擴(kuò)大。此外，返鄉(xiāng)置業(yè)者回中小城市和縣城購(gòu)房，也存在升值潛力低、轉(zhuǎn)手變現(xiàn)難、配套設(shè)施差等風(fēng)險(xiǎn)。