當(dāng)市場火爆的時(shí)候，沒有人會(huì)想到千億房企也會(huì)暴雷。但房地產(chǎn)行業(yè)里一個(gè)又一個(gè)案例不斷告誡買房人，千億房企說倒就倒，而當(dāng)初一擲千金的購房者，隨之陷入爛尾的深坑里自救無門。

“原本應(yīng)該今年6月份交樓的別墅，如今還是個(gè)坑!”家住北京的李女士，便用上千萬資金，買了最大的一個(gè)坑。作為泰禾北京院子二期疊拼別墅的業(yè)主，她在談及過去兩年的歷程時(shí)，只剩無盡的心酸。

期房制度，帶來了中國房地產(chǎn)市場的空前繁榮，也成就了若干千億級別的房企巨頭，然而開發(fā)商債務(wù)暴雷，預(yù)收賬款被挪用等等因素，致使項(xiàng)目爛尾購房者利益受損的事件也頻繁爆發(fā)。

對開發(fā)商來說，爛尾的只是一套房子，但對購房者來說，這套房子或許就是全部。在預(yù)售制度尚待完善、房企仍在暴雷出清的時(shí)候，選擇相對穩(wěn)健的房企，無疑應(yīng)該成為購房者“上車自保”的第一課。

“我有生之年能住上新房嗎?”

李女士的心酸故事起源于2018年。彼時(shí)，她賣掉了原來位于北京西城區(qū)一套學(xué)區(qū)房，并拿著1200萬房款，與泰禾集團(tuán)下屬公司簽訂了商品房購房合同。

她選擇泰禾北京院子的初衷是為了父母，二老已經(jīng)70多歲，她想為父母換一個(gè)環(huán)境和品質(zhì)較好的居住空間，需要面積大些，除了讓父母住得舒服之外，還可以當(dāng)作日后全家聚會(huì)的場所，一套大房子還有空間再請一個(gè)保姆，方便照顧父母的晚年。

更戲劇化的是，李女士父母因賣房置換，過渡期間租房，房東大姐經(jīng)李女士介紹，也買了北京院子二期。據(jù)李女士介紹，這位房東的初衷是想換套大房子，跟80多歲的老母親同住。

根據(jù)當(dāng)初的合同，這一期住房計(jì)劃于2021年六月交樓，但因?yàn)樘┖碳瘓F(tuán)資金鏈斷裂，全國多個(gè)項(xiàng)目停滯，項(xiàng)目開發(fā)資金難以為繼而停工。

李女士對第一財(cái)經(jīng)說：“其實(shí)我發(fā)現(xiàn)爛尾算是業(yè)主中比較晚的了，有很多業(yè)主比我發(fā)現(xiàn)的早很多。因?yàn)槲沂?018年底付款，并在2019年春節(jié)前成功網(wǎng)簽，我想著既然已經(jīng)網(wǎng)簽就不會(huì)有什么問題。”

李女士口中“早很多”的那些業(yè)主更無奈，因?yàn)樗麄兙杏?019年春節(jié)后買房，而那個(gè)春節(jié)是泰禾北京院子二期的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在春節(jié)之前，項(xiàng)目監(jiān)管賬戶中尚有充足資金，購房人可以順利網(wǎng)簽;而春節(jié)之后，監(jiān)管賬戶中資金被挪用，購房人無法網(wǎng)簽。

也正是有越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)無法網(wǎng)簽，他們才開始意識到，泰禾北京院子二期可能出了問題。維權(quán)這條漫漫長路崎嶇不平，李女士說她找過許多部門和地產(chǎn)圈的朋友打聽消息，但是目前仍然沒有任何結(jié)論。

據(jù)悉，被套在泰禾北京院子二期的業(yè)主一共有300多戶，他們自發(fā)組織在一起，建立了名叫“議事廳”的微信群，針對項(xiàng)目的進(jìn)展情況互通有無。“議事廳”的牽頭人王先生對第一財(cái)經(jīng)表示，“業(yè)主們試圖通過各種渠道去推進(jìn)項(xiàng)目，但是仍然沒有進(jìn)展。”

“我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目出問題相對較早，第一時(shí)間控制了銀行貸款，要求業(yè)主們的尾款銀行不得發(fā)放給泰禾，這筆尾款共計(jì)8個(gè)億左右。”業(yè)主們?nèi)プ稍儯玫降幕貜?fù)是，8個(gè)億足夠讓院子二期完工。

然而項(xiàng)目卻遲遲不能動(dòng)作，為什么?據(jù)王先生介紹：“因?yàn)樘┖糖房偘街需F建工工程款未結(jié)，中鐵建工要求泰禾還錢，還錢后才撤場。”而如果中鐵建工不撤場，其他總包方無法入場，即便業(yè)主們手中握有8個(gè)億，依然無法重啟項(xiàng)目建設(shè)。

關(guān)于北京院子二期的工程進(jìn)展，泰禾通過名為公眾號“泰禾麗景家園”給業(yè)主們定期發(fā)布，而這個(gè)公眾號最后一次發(fā)布項(xiàng)目進(jìn)度的文章顯示是2020年10月30日，內(nèi)文顯示部分房子已經(jīng)封頂，還有正在施工的其余部分。

李女士說：“10月30號之前，泰禾會(huì)以大約每周一篇文章的形勢匯報(bào)進(jìn)度，但是我仔細(xì)比對過，所有進(jìn)度都差不多，在坑里的仍然在坑里。”而在這個(gè)日期之后，泰禾便沒有再更新過項(xiàng)目進(jìn)展。

現(xiàn)在，李女士年邁的父母現(xiàn)在經(jīng)常會(huì)問女兒，“我有生之年還能住上新房嗎?”而這個(gè)問題也是她的房東的大姐的老母親經(jīng)常會(huì)問的一句話。李女士對第一財(cái)經(jīng)表示，“我父母現(xiàn)在年近80，等到將來房子蓋好，他們還能有多久享受晚年生活的時(shí)間?”

爛尾并非孤案

在2015年開啟的一輪樓市熱潮下，誕生了一大批憑借高杠桿助力一日千里大肆擴(kuò)張的激進(jìn)房企，泰禾集團(tuán)是其中之一，以及過去兩三年內(nèi)倒下的福晟集團(tuán)、華夏幸福、山水文園和最新傳出債務(wù)違約的協(xié)信地產(chǎn)等，都曾經(jīng)是那場樓市盛宴中閃亮的明星。但當(dāng)瘋狂過后，最終留下一地雞毛的局面。

據(jù)了解，僅泰禾集團(tuán)旗下位于全國的停工項(xiàng)目便不在少數(shù)，其中一部分通過出讓股權(quán)、相關(guān)部門參與協(xié)調(diào)等方式成功盤活，但類似北京院子二期一樣仍在沒能找到解決通道的項(xiàng)目依然存在。

比如位于北京東三環(huán)知名豪宅山水文園九御。第一財(cái)經(jīng)記者曾實(shí)地走訪山水文園，這是一個(gè)已經(jīng)非常成熟的社區(qū)，幼兒園、商業(yè)全部投入使用，社區(qū)內(nèi)人氣興旺。九御的8棟樓就在這樣一個(gè)成熟的社區(qū)中，被圍擋圈起，與其他樓棟分隔開。

經(jīng)走訪，上述8棟樓的外立面已經(jīng)全部完工，從外面看與社區(qū)內(nèi)其他樓棟并無不同。然而第一財(cái)經(jīng)與社區(qū)內(nèi)保安攀談時(shí)，保安表示，“這些樓里面沒人住，是空的，也沒建好，但是也沒看到有施工隊(duì)在里面干活。”

該項(xiàng)目已經(jīng)處于全面停擺狀態(tài)，除了8棟樓是停工狀態(tài)之外，項(xiàng)目售樓處也已經(jīng)關(guān)停。在售樓處的玻璃門上，北京市第三中級人民法院的公告顯示，由于產(chǎn)權(quán)糾紛，市中院查封該項(xiàng)目1號樓16處、2號樓9處、3號樓9處共計(jì)34套房產(chǎn)。山水文園九御涉及爛尾戶數(shù)約120戶，單套房價(jià)1200萬元起。

據(jù)貝殼研究院編寫的《2021住房消費(fèi)維權(quán)白皮書》，2020年，全國范圍內(nèi)住房消費(fèi)相關(guān)投訴數(shù)量達(dá)5.55余萬件，較上年增加15.5%。其中，新房領(lǐng)域內(nèi)，房屋質(zhì)量、商品房廣告虛假宣傳及合同類投訴成為主要糾紛焦點(diǎn)。

在浩如煙海的維權(quán)案例中，“爛尾樓”無疑是最棘手、最難解決的問題之一，一旦房企暴雷、“爛尾樓”出現(xiàn)，購房者往往要經(jīng)歷數(shù)年時(shí)間等待，且不一定能等到光明的未來。以廣州著名爛尾樓澳洲山莊為例，數(shù)百業(yè)主已經(jīng)在項(xiàng)目爛尾的深坑中煎熬了整整20年。

上世紀(jì)90年代中期，廣州澳美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱澳美公司)以“首期3.8萬元，免息分期付款”的廣告吸引了一大批高級知識分子、退休職工、醫(yī)護(hù)人員、工程師認(rèn)購澳洲山莊。2000年，澳美公司資金斷鏈項(xiàng)目爛尾。隨之而來的債權(quán)紛爭，將眾多購房者推向人生的深淵：有人因當(dāng)初的按揭貸款，背上巨大債務(wù);有人直到去世都未住進(jìn)夢想中的美麗山莊……購房時(shí)還是壯年，如今卻已年逾古稀。

買房還應(yīng)看資產(chǎn)負(fù)債表

中國房地產(chǎn)市場化發(fā)展經(jīng)歷了30個(gè)春華秋實(shí)，荒誕的故事仍在不斷上演，一批又一批購房者為市場和企業(yè)的失控而買單。對此，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)，企業(yè)的貪婪或是原罪，而預(yù)售款的監(jiān)管不力，亦是導(dǎo)致爛尾的主因。

早在2013年，北京市便出臺《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，所有申請商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目、所有形式的預(yù)售購房款都將納入監(jiān)管范圍。從理論上來講，購房者的預(yù)付款可以滿足相關(guān)項(xiàng)目完工，因此如果此《辦法》能夠有效執(zhí)行，那么爛尾樓情況將大大減少甚至杜絕。

然而現(xiàn)實(shí)情況是，預(yù)售資金被挪用在房地產(chǎn)行業(yè)是較普遍的現(xiàn)象。泰禾北京院子二期之所以無以為繼，其原因就在于業(yè)主們的首付被挪作他用。王先生對第一財(cái)經(jīng)表示，泰禾不僅挪用了首付款，甚至還想繼續(xù)挪用業(yè)主們的貸款，“好在被業(yè)主們及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)止損。”

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對第一財(cái)經(jīng)表示，挪用預(yù)售資金反應(yīng)的是行業(yè)的高桿杠弊端，“房企為了沖規(guī)模，運(yùn)用較高的財(cái)務(wù)桿桿，將預(yù)售資金挪用做其他項(xiàng)目的開發(fā)或拿地資金。”然而一旦市場下行，項(xiàng)目回款受阻、融資中斷，則企業(yè)就面臨資金鏈斷裂危機(jī)，形成爛尾。

柏文喜認(rèn)為，要解決爛尾現(xiàn)象的發(fā)生，首先要做好預(yù)售資金的監(jiān)管，保證這筆資金的?？顚Ｓ?，其次要從行業(yè)面著手，適當(dāng)降低杠桿的使用。去年，國家層面出臺“三道紅線”融資新規(guī)，強(qiáng)制要求所有規(guī)模房企降杠桿，是便是防范風(fēng)險(xiǎn)于未然的根本舉措。

其次，業(yè)主聯(lián)合起來維權(quán)自救，也是防止項(xiàng)目爛尾惡化的應(yīng)對策略。律師王玉臣對第一財(cái)經(jīng)表示，一旦遇到爛尾現(xiàn)象，業(yè)主需要一個(gè)強(qiáng)有力的組織，紀(jì)律嚴(yán)明組織維權(quán);在組織中需要一個(gè)優(yōu)秀且品質(zhì)過硬的業(yè)主代表;同時(shí)制定相關(guān)保密機(jī)制，盡快提起訴訟。

不過，于購房者而言，無論等待，還是訴訟，都只是無奈之舉，最關(guān)鍵的還應(yīng)該在購房時(shí)保持清醒，盡量避開高風(fēng)險(xiǎn)房企。通常而言，房企資金危機(jī)爆發(fā)后，首當(dāng)其沖的便是在建項(xiàng)目，購房者將被迫與房企“共進(jìn)退”，一榮俱榮、一損俱損。因此，選擇經(jīng)營穩(wěn)健的品牌房企項(xiàng)目，是避免此類悲劇發(fā)生的第一步。

目前，盡管“三道紅線”威力之下，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)杠桿呈下跌趨勢，但暴雷出清的過程仍在繼續(xù)。以近期陷入危機(jī)的協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)為例，3月9日，該公司發(fā)行的債券“18協(xié)信01”未能如期兌付，債券發(fā)行總額7.1億元，票面利率7.5%，余額4.4億元;3月11日，債券持有人稱收到應(yīng)收利息，但仍未兌付本金。而資金危機(jī)，已影響到協(xié)信在重慶的項(xiàng)目進(jìn)度。

日前，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌便預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯變了，未來很多企業(yè)要出清了，還會(huì)看到個(gè)別企業(yè)暴雷，現(xiàn)在看不明白是哪些企業(yè)，但未來就會(huì)分化。

也有業(yè)內(nèi)人士稱，目前出現(xiàn)經(jīng)營困難的房企名單在進(jìn)一步擴(kuò)大。這些房企發(fā)展模式非常類似，大多動(dòng)用高杠桿激進(jìn)擴(kuò)張、內(nèi)部管理混亂，以及部分從區(qū)域起家此后重倉長三角、珠三角的房企，曾經(jīng)高價(jià)搶下的地，為未來經(jīng)營困難埋下了隱患。

所以，買房子只看看地段和品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因?yàn)橘I房子，還要看看開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表。