中國(guó)人說(shuō)，家有一老，如有一寶。可中國(guó)人又說(shuō)，家家有本難念的經(jīng)。

面對(duì)“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的巨大市場(chǎng)潛力，開發(fā)商、險(xiǎn)資等各路資金已經(jīng)將目光投向養(yǎng)老這個(gè)巨大的市場(chǎng)。只是，一些民營(yíng)機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老社區(qū)過(guò)于“高端”，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻一床難求，這或許就是目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)狀：理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)萬(wàn)億市場(chǎng)如何分食，進(jìn)入者都還在摸索，我們不妨從養(yǎng)老社區(qū)說(shuō)起。

產(chǎn)業(yè)迎最強(qiáng)紅利

中國(guó)人口老齡化帶來(lái)的挑戰(zhàn)不容小覷，而養(yǎng)老主要有三種基本模式：一種是居家養(yǎng)老，是以家庭成員作為養(yǎng)老支撐主體;一種是社區(qū)養(yǎng)老，依賴政府、家庭成員、社會(huì)力量為老年人提供養(yǎng)老服務(wù);一種是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老如養(yǎng)老社區(qū)等，是以社會(huì)保障制度為根本，由復(fù)合型機(jī)構(gòu)來(lái)提供養(yǎng)老資源的一種養(yǎng)老模式。目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求已經(jīng)延伸到第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)，具體包含老年社區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)、老年金融、家政服務(wù)、文化生活服務(wù)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

國(guó)務(wù)院辦公廳在4月16日發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》提出，聚焦減稅降費(fèi)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)符合現(xiàn)行政策規(guī)定條件可享受小微企業(yè)等財(cái)稅優(yōu)惠政策。此外，民政部本級(jí)和地方各級(jí)政府用于社會(huì)福利事業(yè)的彩票公益金，到2022年要將不低于55%的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)?！兑庖?jiàn)》還提出，拓展信息技術(shù)在養(yǎng)老領(lǐng)域的應(yīng)用，制定智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)推廣目錄，開展智慧健康養(yǎng)老應(yīng)用試點(diǎn)示范。促進(jìn)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)和智能硬件等產(chǎn)品在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域深度應(yīng)用。在全國(guó)建設(shè)一批“智慧養(yǎng)老院”，推廣物聯(lián)網(wǎng)和遠(yuǎn)程智能安防監(jiān)控技術(shù)。

中信建投的報(bào)告顯示，根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口展望數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)老齡人口將達(dá)到2.4億，但這同時(shí)也意味著巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間，預(yù)計(jì)2020年老年人消費(fèi)潛力約為10萬(wàn)億元。

天時(shí)地利

似乎缺了點(diǎn)“人和”

各路資金進(jìn)軍養(yǎng)老行業(yè)，可謂是具備了天時(shí)地利，但似乎缺了點(diǎn)“人和”。養(yǎng)老行業(yè)涵蓋多個(gè)領(lǐng)域，較為常見(jiàn)的一類開發(fā)形式就是養(yǎng)老社區(qū)。

“我是準(zhǔn)備給家里的老人計(jì)劃一下，但現(xiàn)在的民辦養(yǎng)老社區(qū)門檻越來(lái)越高。”在廣州的泰康之家粵園，記者見(jiàn)到了前來(lái)參觀的劉女士。

位于廣州市長(zhǎng)嶺居國(guó)際生態(tài)居住區(qū)內(nèi)的泰康之家粵園，是泰康在華南的首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。“除享受保單的保障利益外，還可額外獲得泰康全國(guó)連鎖高端醫(yī)養(yǎng)社區(qū)的入住權(quán)，且投保保費(fèi)門檻最低總保費(fèi)200萬(wàn)元，每年支付20萬(wàn)元，但這才只是入住的基本門檻。”現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，“入住后一對(duì)夫妻在可大部分自理的身體前提下，每月還需要交近兩萬(wàn)元左右的費(fèi)用。”

“我們很多城市的養(yǎng)老社區(qū)都已經(jīng)基本滿房，往后入住門檻或許要提高至購(gòu)買300萬(wàn)元的相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品。”工作人員提醒。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2012年經(jīng)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康推出國(guó)內(nèi)第一款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃。65歲的黃華老人對(duì)記者表示，“我在這住了一段時(shí)間，院里的老人康復(fù)、飲食等服務(wù)都還挺好，但就是覺(jué)得入住門檻和費(fèi)用有點(diǎn)過(guò)高，而且老人的孤獨(dú)感還是很強(qiáng)。”有在現(xiàn)場(chǎng)咨詢的老人也告訴記者，自己的退休工資遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到這個(gè)水平，有點(diǎn)“未富先老”的感覺(jué)。當(dāng)前，中國(guó)老年人的消費(fèi)觀普遍還是相對(duì)較為保守和謹(jǐn)慎。

與上述高端養(yǎng)老社區(qū)相比，一些公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)相對(duì)較低。記者在深圳市羅湖區(qū)社會(huì)福利中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里入住門檻視老人的健康和需要護(hù)理的程度，每月收費(fèi)在3000至4000元左右。不過(guò)，想入住也不是那么容易。工作人員告訴記者，要年滿60歲以上的羅湖戶籍居民，然后到深圳民政在線登記排隊(duì)輪候，優(yōu)先安排年紀(jì)較大的老人。

一些民營(yíng)機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老社區(qū)過(guò)于“高端”，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻一床難求，這或許就是目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)狀：理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。不過(guò)，一些養(yǎng)老社區(qū)與地產(chǎn)也有著解不開的關(guān)系，更成為一些城市的主打牌。

而在江蘇揚(yáng)州，由于得天獨(dú)厚的地理和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，這座城市打造了“頤養(yǎng)之城”的新名片。揚(yáng)州市民政局2018年底公布的揚(yáng)州中心城區(qū)養(yǎng)老地圖勾勒出整個(gè)城市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，北至邗江區(qū)公道鎮(zhèn)，南至開發(fā)區(qū)八里鎮(zhèn)，東至江都區(qū)仙女鎮(zhèn)，西至邗江區(qū)蔣王街道，已經(jīng)建成35個(gè)頤養(yǎng)示范社區(qū)，9個(gè)街道級(jí)日間照料中心，11個(gè)街道級(jí)中心廚房，6家護(hù)理院，33個(gè)養(yǎng)老院。記者發(fā)現(xiàn)在揚(yáng)州市區(qū)周邊的各類特色養(yǎng)老社區(qū)，更是吸引南京、上海等周邊客戶前來(lái)考察。

記者在位于揚(yáng)州西郊捺山腳下的石柱山國(guó)際康養(yǎng)城看到，這座康養(yǎng)城宛如一個(gè)主打養(yǎng)老的大型綜合社區(qū)，包括住宅項(xiàng)目、大型頤養(yǎng)中心、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、恒德護(hù)理院等，而康養(yǎng)城由揚(yáng)州恒豐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司投資建設(shè)，目前住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)已經(jīng)“過(guò)萬(wàn)”。以恒德護(hù)理院為例，目前雙人間收費(fèi)是每月3000元，單人標(biāo)準(zhǔn)間每月4000元，按照老年人生活護(hù)理等級(jí)的不同可以個(gè)性化定制服務(wù)，收費(fèi)從600至4500元不等。而在當(dāng)?shù)?，還有捺山頤樂(lè)小鎮(zhèn)、江揚(yáng)天樂(lè)湖醫(yī)養(yǎng)中心等項(xiàng)目，集聚上萬(wàn)人的康養(yǎng)小鎮(zhèn)呼之欲出，似乎也成為特色小鎮(zhèn)發(fā)展熱潮中的一種特別模式。

除了養(yǎng)老社區(qū)，市場(chǎng)還出現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老。2017年12月，北京市民政局正式發(fā)布了共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目“恭和家園”已投入運(yùn)營(yíng)的消息。記者發(fā)現(xiàn)，恭和家園是北京的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目，其中購(gòu)房者購(gòu)買的是95%的產(chǎn)權(quán)，另外5%產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商自己持有。除此之外，購(gòu)房者每戶每月還需要繳納一定的服務(wù)費(fèi)，包括物業(yè)費(fèi)、管家費(fèi)等費(fèi)用。

如何平衡

社會(huì)效益與收益

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也與土地拍賣、特色小鎮(zhèn)、共有產(chǎn)權(quán)連上關(guān)系，外部的政策環(huán)境也在支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但依舊存在著許多風(fēng)險(xiǎn)，投資方需要考慮如何平衡社會(huì)效益和投資效益。有投資過(guò)養(yǎng)老社區(qū)的陳經(jīng)理告訴記者，大部分民營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)虧損的原因在于入住率的不足，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本無(wú)法規(guī)模化管理。一般來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老社區(qū)的入住率必須在75%以上，才有實(shí)現(xiàn)盈利的可能。

“在中國(guó)，僅從養(yǎng)老社區(qū)的利潤(rùn)率來(lái)看平均在8%左右，純服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)很難迅速盈利。不過(guò)，從宏觀角度而言養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是以盈利為第一位，社會(huì)性占據(jù)最主要地位。”一位資深醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)投資基金合伙人對(duì)記者表示。

以醫(yī)療健康投資為主的高特佳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從行業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)只要涉及醫(yī)療健康投資的機(jī)構(gòu)，都會(huì)對(duì)養(yǎng)老行業(yè)做研究，目前來(lái)看主要關(guān)注兩個(gè)方向：中高收入人群的養(yǎng)老需求以及醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的機(jī)會(huì)，尤其是開創(chuàng)針對(duì)老年人的產(chǎn)品和服務(wù)模式，比如一些特定的產(chǎn)品包括多功能浴池、智能馬桶以及行動(dòng)能力差的輔助養(yǎng)老設(shè)備等，這些設(shè)備的針對(duì)性強(qiáng)，需求量大，利潤(rùn)空間也比較高。此外，智能養(yǎng)老的產(chǎn)品也是關(guān)注的重點(diǎn)。

說(shuō)起養(yǎng)老社區(qū)，還是不得不提到開發(fā)商。如今，住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng)天花板讓房企愈發(fā)堅(jiān)定多元化布局。房企也正逐漸轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”促使房企將養(yǎng)老視為多元化業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有近80家地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)科、龍湖、招商蛇口等眾多龍頭房企踴躍入場(chǎng)。

對(duì)于房企如何吃上“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”這塊蛋糕，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)在社區(qū)建設(shè)中搭建半獨(dú)立半混居的服務(wù)。“比如一個(gè)小區(qū)有10棟樓，這個(gè)時(shí)候可以單純?cè)O(shè)計(jì)一棟有較好的老年服務(wù)設(shè)施，而老年人平時(shí)社區(qū)生活也可以接觸其他年齡的人群。另外，也需要強(qiáng)調(diào)老年文化建設(shè)，不斷創(chuàng)新服務(wù)，這都是開發(fā)商需要做的事。