在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)杠桿的持續(xù)拉低過程之中，行業(yè)所面臨的問題愈發(fā)復(fù)雜。調(diào)控的本意在于幫助行業(yè)擠水分、排風(fēng)險以及推動行業(yè)升級、發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在過去幾十年中，也同樣承擔(dān)了推動國內(nèi)住房市場化進(jìn)程的時代使命，功不可沒。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應(yīng)的責(zé)任。試想，如果沒有房地產(chǎn)企業(yè)，僅憑福利分房，我們的住房數(shù)量與品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以達(dá)到如今的水準(zhǔn)。

我們所推出的“尋訣”系列房企報道，不僅是對企業(yè)戰(zhàn)略及市場現(xiàn)狀進(jìn)行剖析，更重要的是要幫助企業(yè)重拾未來行業(yè)信心，客觀面對整體困境，積極解決自身問題。

我們將龍湖集團(tuán)的年度關(guān)鍵詞定為“善”，因龍湖集團(tuán)始終遵行“善待你一生”，以客戶為核心視角，不斷升級空間營造和服務(wù)的能力。

提質(zhì)控速，“善”品質(zhì)

1993年龍湖集團(tuán)創(chuàng)建于重慶，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)等主要業(yè)務(wù)板塊，后經(jīng)16年磨練在港交所上市。

1995年，處于起步階段的龍湖遵循單業(yè)態(tài)單項(xiàng)目串聯(lián)式發(fā)展穩(wěn)扎穩(wěn)打，做完一個項(xiàng)目再做下一個。業(yè)務(wù)成熟后，龍湖開啟單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)式發(fā)展階段，用一條主脈將多個項(xiàng)目串起并同時展開。

直至近些年，龍湖已然具備規(guī)模且兼顧質(zhì)量的開發(fā)能力。通過多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)多種業(yè)態(tài)多個項(xiàng)目齊頭并進(jìn)。

截至2021年底，龍湖在全國67個城市實(shí)現(xiàn)銷售，在其中的28個城市入圍當(dāng)?shù)厥袌銮笆?。分區(qū)域來看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域簽約金額在全集團(tuán)占比分別為28%、25%、22%、15%及10%。

然而，相比規(guī)模擴(kuò)張，龍湖始終篤定堅持有質(zhì)量發(fā)展，更加關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)等內(nèi)功修煉。

2021年，龍湖以匠心筑善住，在實(shí)踐多年的基礎(chǔ)上正式發(fā)布其精裝善住體系。據(jù)悉，該體系通過BIM建造系統(tǒng)，提前模擬房屋全周期建造過程，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管控精裝產(chǎn)品質(zhì)量。目前，龍湖精裝善住體系已覆蓋62個城市，400余個項(xiàng)目，總服務(wù)戶數(shù)超30萬套，總精裝面積達(dá)3000萬平方米，已獲24項(xiàng)專利技術(shù)。

強(qiáng)化客戶體驗(yàn)感無疑也是時下房企需持續(xù)精進(jìn)的核心競爭力。龍湖集團(tuán)始終聚焦用戶體驗(yàn)，沉淀數(shù)字化能力，以科技賦能高質(zhì)量發(fā)展模式。2021年6月，基于自身數(shù)字化能力和業(yè)主收房痛點(diǎn)，龍湖集團(tuán)自主研發(fā)“云交付”系統(tǒng)，首次將線下新房交付流程搬到線上。這對行業(yè)來說是一次全新的嘗試，更在疫情之下，打破時間和空間壁壘，實(shí)現(xiàn)了新房交付流程線上化、數(shù)字化以及智慧化，以便更高效、標(biāo)準(zhǔn)地服務(wù)業(yè)主。

多業(yè)態(tài)齊驅(qū)，“善”協(xié)同

從業(yè)態(tài)協(xié)同上，“天街”是龍湖集團(tuán)在全國布局的主要商業(yè)地產(chǎn)品牌，定位為面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購物中心，是集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業(yè)態(tài)的一站式商業(yè)綜合體。

代表項(xiàng)目如龍湖重慶北城天街，是國內(nèi)最早的購物中心之一，也是重慶標(biāo)桿級購物中心、時尚地標(biāo)。作為諸多品牌入駐重慶的首選購物中心，北城天街擁有數(shù)十個首進(jìn)重慶品牌，幾十家店鋪年銷售破千萬。

除天街系列外，龍湖商業(yè)地產(chǎn)品牌還有星悅薈以及家悅薈。截至2021年6月，龍湖商業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入37.1億元，開業(yè)商場達(dá)54座，整體出租率98%，合作品牌與商戶超5000家。

與商業(yè)相輔相成的TOD項(xiàng)目，也是龍湖重要戰(zhàn)略方向。在城際樞紐、城市商圈、區(qū)域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城6種產(chǎn)品線的深度實(shí)踐中，通過以公共交通為導(dǎo)向的復(fù)合空間及多業(yè)態(tài)融合，形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的都市生態(tài)圈，推動新城發(fā)展的同時，促進(jìn)老城更新。

以全國首個商圈高鐵TOD綜合體項(xiàng)目龍湖重慶光年為例，項(xiàng)目位于成渝高鐵線沙坪壩站之上，建筑總面積48萬平，是集公共交通樞紐、商業(yè)、辦公的復(fù)合型交通上蓋綜合體。

沙坪壩站作為成渝地區(qū)的重要交通樞紐，匯集多條高鐵線路以及4條地鐵線路的同時，承擔(dān)了鏈接南北商住區(qū)、大學(xué)和公園的城市功能。通過高效的交通核系統(tǒng)和便捷慢行交通系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)鐵路、軌道交通、公交、出租車等多種交通工具切換“零換乘”，提升運(yùn)營效率。

截至目前，龍湖持有TOD項(xiàng)目70余個，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開發(fā)面積超千萬平方米。

從服務(wù)理念上，龍湖集團(tuán)遵行“善待你一生”的使命，以客戶為核心視角，不斷升級空間營造和服務(wù)的能力。圍繞空間服務(wù)、租賃服務(wù)、裝修設(shè)計等多個維度打造有有溫度的服務(wù)，為消費(fèi)者和合作伙伴提供更加多元的服務(wù)和發(fā)展空間。

時間追溯到2021年1月26日，龍湖官宣C5、C6兩個新業(yè)務(wù)航道品牌“鵝塘”，涉及房屋租售、裝配式整裝、家居裝飾等。

其中，塘鵝租售為客戶提供房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一站式服務(wù)。截至2021年6月，塘鵝租售在30余座城市，為39萬+客戶提供服務(wù)，客戶滿意度超96%。

塘鵝美裝修由智慧裝飾、整裝設(shè)計院、智慧新材組成，可提供即裝即住的裝配式整體解決方案。

財務(wù)自律，“善”攻守

開年以來，受房企銷售回款慢、資金壓力大、土拍規(guī)則調(diào)整等多重因素影響，今年的土拍市場上“國家隊(duì)”兜底、底價成交等現(xiàn)象屢見不鮮，尤其是觸及紅線的房企大都按下了暫停鍵。而作為民企的龍湖則仍舊保持著自己的節(jié)奏。

這一切要?dú)w功于龍湖集團(tuán)一直以來對長期主義的考量。

在其他房企一味信奉高周轉(zhuǎn)、不惜高杠桿謀求規(guī)模之時，龍湖前瞻性的借款比例保持較低水平，并長期保持行業(yè)較低水平凈負(fù)債率。

據(jù)龍湖集團(tuán)2021年半年報顯示，2021年上半年龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率46.0%，在手現(xiàn)金994.7億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到5.48倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.91），一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，連續(xù)五年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求，是民營房企里為數(shù)不多的綠檔企業(yè)。

上半年平均融資成本4.21%，再創(chuàng)新低，且低于“國家隊(duì)”的平均水平5%。平均貸款年限為6.18年，負(fù)債結(jié)構(gòu)保持合理。

至此可見，長期的財務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛是抵抗周期風(fēng)險的根本。

2021年，隨著政策導(dǎo)向?qū)π袠I(yè)的發(fā)展方向更加明確，一些企業(yè)層面的潛在風(fēng)險也開始引起評級機(jī)構(gòu)的關(guān)注。而龍湖集團(tuán)穩(wěn)定的財務(wù)策略與持續(xù)的現(xiàn)金流，持續(xù)獲得信用評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普均分別給出BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，龍湖集團(tuán)也成為唯一獲得境內(nèi)外機(jī)構(gòu)全投資級評級的民營房企。

隨著去風(fēng)險、降杠桿的監(jiān)管邏輯在信用層面帶來資質(zhì)分化，資源也在向優(yōu)質(zhì)企業(yè)傾斜。在全投資級信用評級與“綠檔”加持下，龍湖集團(tuán)融資成本進(jìn)一步降低。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年，龍湖集團(tuán)共計發(fā)起四筆融資，票面利率一度最低低至3.35%，票據(jù)發(fā)行周期最長為15年。

如果說自律是龍湖始終堅持的基本功，那么，長期主義則助力這家企業(yè)走向更寬廣的未來。

隨著“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎戰(zhàn)略格局已日漸清晰，“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略如今又結(jié)新果。2022年1月7日，龍湖集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告，擬分拆龍湖智創(chuàng)生活于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活向聯(lián)交所提交上市申請表格。這是在“一個龍湖”生態(tài)體系中生長出來的全新品牌，有機(jī)融合了龍湖集團(tuán)原有智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)的核心能力，是龍湖集團(tuán)基于全新業(yè)務(wù)內(nèi)涵、外延。

與時代同頻，龍湖的空間服務(wù)故事不會止步與此。未來，無論是“空間的故事”、還是“服務(wù)的故事”，只要以用戶為視角，都會結(jié)出更多豐碩的果實(shí)。