在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)杠桿的持續(xù)拉低過程之中，行業(yè)所面臨的問題愈發(fā)復(fù)雜。調(diào)控的本意在于幫助行業(yè)擠水分、排風(fēng)險以及推動行業(yè)升級、發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在過去幾十年中，也同樣承擔(dān)了推動國內(nèi)住房市場化進程的時代使命，功不可沒。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應(yīng)的責(zé)任。試想，如果沒有房地產(chǎn)企業(yè)，僅憑福利分房，我們的住房數(shù)量與品質(zhì)遠遠難以達到如今的水準。

我們所推出的“尋訣”系列房企報道，不僅是對企業(yè)戰(zhàn)略及市場現(xiàn)狀進行剖析，更重要的是要幫助企業(yè)重拾未來行業(yè)信心，客觀面對整體困境，積極解決自身問題。

我們將遠洋集團的年度漢字定為“穩(wěn)”。穩(wěn)，是穩(wěn)健，也是穩(wěn)中求進。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化，企業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)時代已經(jīng)過去，穩(wěn)健發(fā)展成為眾多房企面臨的新課題，而一向以“穩(wěn)健”著稱的遠洋集團受到了更多關(guān)注。

遠洋集團經(jīng)過28年發(fā)展，已經(jīng)成為一家以住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)運營、物業(yè)服務(wù)及建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老服務(wù)、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)等為協(xié)同業(yè)務(wù)的綜合型實業(yè)公司。據(jù)統(tǒng)計，目前遠洋集團已經(jīng)在全國80余個城市中累計開發(fā)運營600余個項目。

2020年，遠洋集團開啟“南移西拓”戰(zhàn)略，同時調(diào)整組織架構(gòu)，形成六大區(qū)域事業(yè)部的布局。2021年，在聚焦住宅開發(fā)主業(yè)的前提下，各業(yè)務(wù)繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，遠洋集團在穩(wěn)健的道路上走的更加堅定。

財務(wù)穩(wěn)健 開發(fā)主業(yè)穩(wěn)步推進

作為資金密集型行業(yè)，一個房企的穩(wěn)健發(fā)展最直接的體現(xiàn)是財務(wù)。

據(jù)中期業(yè)績報告顯示，遠洋集團2021年上半年實現(xiàn)營業(yè)額205.13億元，同比上升6%；毛利潤46.12億元，同比上升3%；毛利率22.5%，與去年同期基本持平；期內(nèi)溢利為19.3億元。

遠洋集團銷售布局均衡，北京地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華東地區(qū)、華南地區(qū)、華中及華西地區(qū)分別占銷售額24%、18%、22%、15%、21%，其中「南移西拓」地區(qū)占比為58%，同比提升8個百分點，體現(xiàn)了集團「南移西拓」戰(zhàn)略布局的貫徹。

最新銷售數(shù)據(jù)顯示，2021年前11月，遠洋集團協(xié)議銷售金額約1207.3億元，同比上升11.5%；銷售面積約587.24萬平。其中，天津未來城、武漢遠洋東方境世界觀、南京遠洋萬和方山望等多個“南移西拓”區(qū)域項目表現(xiàn)優(yōu)異。

財務(wù)狀況的穩(wěn)健，不僅體現(xiàn)在營收上，現(xiàn)金流和負債更為重要。據(jù)中期業(yè)績報告顯示，于2021年6月30日，遠洋集團現(xiàn)金資源總額共計382.32億元，并擁有已獲批尚未提用授信額度約2424.49億元，現(xiàn)金流充足。

截至2021年6月30日，遠洋集團剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為69%；凈負債率為67%；非受限現(xiàn)金短債比為1.6,“三道紅線”指標全部達標，均處于“綠檔”。

此外，據(jù)中期業(yè)績發(fā)布時數(shù)據(jù)顯示，排除已經(jīng)再融資部分，遠洋集團1年內(nèi)到期負債占比為14%，2-5年內(nèi)到期負債占比提47%，5年以上到期負債占比16%，到期分布較為均衡。

作為行業(yè)財務(wù)穩(wěn)健的標桿房企之一，遠洋集團并沒有因此止步。

10月13日晚間，遠洋集團發(fā)布公告稱，聯(lián)合全球主權(quán)財富基金與機構(gòu)投資者，共同出資設(shè)立總規(guī)模14億美元的核心寫字樓基金，并將旗下北京CBDZ6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金。有業(yè)內(nèi)人士表示，兩個項目估值過百億元，變現(xiàn)超過53億元。在行業(yè)短期流動性危機來臨之前，遠洋集團的“居安思?！币庾R讓其盤整相關(guān)資產(chǎn)，用資產(chǎn)管理輸出方式收回大量現(xiàn)金，極大鞏固了現(xiàn)金流護城河。

最新消息，12月16日，遠洋集團與中國人壽保險正式訂立150億元金融框架協(xié)議，深化金融合作共謀可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)協(xié)議，中國人壽可根據(jù)其投資需求認購遠洋集團發(fā)行的金融產(chǎn)品，認購金額上限為三年內(nèi)人民幣150億元或等值外幣。這一舉措將進一步推動遠洋集團優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為聚焦主業(yè)、增強可持續(xù)發(fā)展能力提供有力支持。

信用評級優(yōu)良 提前完成年內(nèi)再融資

受益于穩(wěn)健的財務(wù)狀況，遠洋集團的融資成本低于行業(yè)水平，投資級信用水平持續(xù)獲得國際資本市場認可。目前，就境外而言，遠洋集團維持穆迪和惠譽兩家評級機構(gòu)的投資級評級；而在境內(nèi)，獲中誠信國際、聯(lián)合資信AAA信用評級。

2021年上半年，遠洋集團融資成本為5.04%，較2020年同期下降10個基點，低于1-6月行業(yè)平均融資利率6.62%。在融資環(huán)境不斷趨緊的市場環(huán)境下仍擁有較好的融資成本優(yōu)勢。

較低的融資成本，有利于優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)負債。而融資成本的優(yōu)勢直接體現(xiàn)在發(fā)債上。

2021年1至2月，遠洋集團成功發(fā)行人民幣60億PPN，綜合票息4.45%，綜合票息下降1.5個百分點

9月23日，遠洋集團成功發(fā)行5年期19.5億元公司債券，票面利率4.06%。本次債券信用等級為AAA，展現(xiàn)出評級機構(gòu)對遠洋集團信用水平和未來持續(xù)發(fā)展能力的高度認可。據(jù)悉，本次發(fā)行后，遠洋集團年內(nèi)短期負債再融資提前完成，可以從容應(yīng)對融資環(huán)境變化。

多樣擴儲 瞄準城市更新

土地儲備是房企的“糧倉”，資金優(yōu)勢助力遠洋持續(xù)提升擴儲能力。

據(jù)中期業(yè)績報告顯示，2021年上半年遠洋集團在深圳、武漢、西安等一二線城市共獲取16個開發(fā)項目，新增土儲328萬平方米，總貨值約人民幣500億元。“南移西拓”區(qū)域項目占比近70%，這體現(xiàn)集團進一步貫徹“南移西拓”的戰(zhàn)略布局重心，也使得其土儲區(qū)域布局結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

截至2021年6月30日，遠洋集團總土地儲備約4658萬平方米，分布于47個城市。其中，二級開發(fā)土地儲備3796萬平方米。從土儲分布來看，遠洋集團半數(shù)項目位于北京和華南，同時向熱點二線城市開拓，土儲質(zhì)量整體質(zhì)量較高。

此外，遠洋集團還通過城市更新，助力“南移西拓”。2021上半年，遠洋集團在城市更新領(lǐng)域成果豐碩。

1月，與重慶江北區(qū)政府簽署城市更新項目合作框架協(xié)議，打造川渝地標級商業(yè)綜合體；3月，獲取深圳龍華區(qū)的舊改項目；5月，與長沙市天心區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進中心區(qū)域城市更新。

目前，遠洋在城市更新領(lǐng)域已形成“拆除重建、存量盤活、社區(qū)煥新”三種獨門模式，總實施面積達到3000萬平方米。

碳中和背景下 遠洋堅持“建筑·健康”產(chǎn)品觀

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，住宅正在從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，人們已不再單純滿足于居住的基本功能，對生活和健康有了更高的要求。遠洋集團緊跟客戶需求，于2016年提出“健康建筑”的品牌理念，產(chǎn)品定位從以住宅價值、經(jīng)濟價值為核心的房屋價值需求，升級為以環(huán)境價值、社會價值為導(dǎo)向的產(chǎn)品需求。

目前遠洋集團已形成獨立知識產(chǎn)權(quán)的遠洋健康建筑體系。截至2020年底，遠洋集團已注冊106個綠色建筑項目，項目數(shù)量占比約61.5%，綠色建筑認證項目數(shù)量比例較行業(yè)平均水平高出40%。遠洋方面稱，到2025年，自持項目要100%達到綠色建筑標準。

遠洋集團還引入外部健康標準的工具國際WELL標準，有11個項目正式獲得WELL最終認證，是中國獲得WELL認證項目個數(shù)最多、面積最大的企業(yè)。此外，截至2021年6月，遠洋集團已在全國40余座城市的百余個項目落地健康建筑體系。

2021年12月，遠洋健康建筑體系迎來全新升級。遠洋集團首次進行了全時、全齡、全空間的多維度提升，健康價值點更是從74項升級至近90項，更有多達近200項技術(shù)特征標準。

此外，遠洋集團積極響應(yīng)“3060碳中和”戰(zhàn)略，率先提出到2050年成為一家“凈零排放”的地產(chǎn)企業(yè)。

從深耕“建筑·健康”領(lǐng)域，到率先響應(yīng)國家“碳中和”號召，遠洋集團持續(xù)傳遞低碳、健康的可持續(xù)發(fā)展理念為自身不斷開創(chuàng)出健康、高質(zhì)量發(fā)展的新局面。

結(jié)尾點評：

中國房地產(chǎn)行業(yè)市場化一路走來，經(jīng)歷了許多波折，企業(yè)只有具備堅實的基礎(chǔ)，以及長遠的應(yīng)對戰(zhàn)略，才能應(yīng)對不斷變化的市場環(huán)境。

回望遠洋發(fā)展歷程，從原來的北京房企到如今布局全國的綜合實業(yè)集團，遠洋集團憑借穩(wěn)健的財務(wù)水平、豐厚的土地儲備、良好的信用平級、健康建筑產(chǎn)品等因素，持續(xù)保持著穩(wěn)健增長的態(tài)勢。