3月16日，上海市教委公布了最新高中招生政策改革方案。改革的主題是“名額分配綜合素質(zhì)錄取”。這意味著，過去只有居住在對口的學(xué)區(qū)房，市民才能上這個區(qū)的重點高中，現(xiàn)在不全然如此，尤其針對一些熱門的重點高中，按照計劃，名額分配招生計劃要占到上海每個重點高中總計劃的50%-65%，最高45.5%的優(yōu)質(zhì)高中招生名額被強制平分到普通學(xué)校。

但這個政策對二手房市場尤其是學(xué)區(qū)房價格的影響，未必如購房者期望的那樣。3月23日，王潔(化名)在上海浦東某中介掛出的學(xué)區(qū)房信息牌上看到有出售使用權(quán)的房源，相比年前又漲了。王潔最近想買學(xué)區(qū)房，中介業(yè)務(wù)員告訴她，現(xiàn)在房源不確定性增加了，“成交量少了很多”。他舉例稱，該小區(qū)前段時間出了一套房源，也有買家愿意給出房東想要的價格，但房東不肯賣，理由是看中的一手房還沒開盤。

害怕“踏空”心理再現(xiàn)上海樓市，買家持幣待購，而賣家開始觀望。日前，上海持續(xù)開展整頓中介行業(yè)的行動，或許加速二手房市場在這個春季的冰封。

日前，鏈家房源從3.8萬套變成1.6萬套，一夜之間，2萬套二手房源消失。3月23日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在貝殼找房APP看到，二手房源數(shù)量大約2.1萬套，相比之前的3.8萬套近乎腰斬;但也可見二手房源在逐漸恢復(fù)上架。

在此次二手房市場整頓風(fēng)暴中，鏈家看似“躺槍”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獨家獲悉，2021年1、2月份，上海鏈家的市場份額均為19%，而排名第二的太平洋(601099,股吧)房屋只有5%左右。鏈家在上海二手房的市場份額堪稱“一騎絕塵”。

“學(xué)區(qū)房”倒逼政府出手?

上海人言必談“學(xué)區(qū)房”，這是事實。不僅九年一貫制的學(xué)區(qū)房，連單學(xué)區(qū)房都幾乎被買空。貝殼找房APP上隨便搜一個單學(xué)區(qū)小區(qū)都可以看到，過往一般會有10套左右掛牌量的小區(qū)，最近一個月只有一兩套掛牌。

學(xué)區(qū)房概念讓上海一些非學(xué)區(qū)房的板塊，因為政策調(diào)整也成了學(xué)區(qū)板塊。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪的從業(yè)多年的數(shù)名中介業(yè)務(wù)員均表示，2020年，張江板塊二手房漲幅有點莫名其妙。其中湯臣豪園房價一度被抬高到14萬元/平方米，就是因為旁邊的張江集團(tuán)中學(xué)，民辦轉(zhuǎn)公辦，瞬間就成了學(xué)區(qū)房。

雖然在市場成交量中占比不到10%，但上海學(xué)區(qū)房對于二手房價的影響是非常顯著的。中介業(yè)務(wù)員為了促進(jìn)成交，一般會把所有房源往學(xué)區(qū)上靠攏，即便房源不是對口第一梯隊學(xué)區(qū)，也可以說是對口第二梯隊學(xué)區(qū)。一名中介人士透露，最近一年，中介業(yè)務(wù)員口中的一二三梯隊學(xué)區(qū)房的房源，占比至少達(dá)到20%。

“學(xué)區(qū)房掛牌價還是上漲的。”3月23日，另一名中介業(yè)務(wù)員表示，上海目前確實存在一些房源的高價有點離譜，特別是有學(xué)區(qū)概念的房源。在這一輪二手房漲價潮中，浦東張江一些房源的價格讓不少業(yè)內(nèi)人士印象深刻。局部二手房確實存在一定程度的虛高。

國家統(tǒng)計局3月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，二手房價格方面，70個大中城市中有55城環(huán)比上漲。四大一線城市環(huán)比領(lǐng)漲全國，上海漲1.3%領(lǐng)跑;北京漲1.2%，廣州漲1.0%，深圳漲0.9%緊隨其后，排在前四位。

2021年1月底開始，上海就樓市祭出調(diào)控組合拳，但二手房尤其是學(xué)區(qū)房市場仍然火爆。日前，上海頒發(fā)新的教改政策，學(xué)區(qū)房面臨變革，但這并不能迅速改變業(yè)主對學(xué)區(qū)房的價格預(yù)期。

一名中介機(jī)構(gòu)人士反映，短期內(nèi)，政策密集出臺，但房東短時間內(nèi)不會著急降價，購買需求也在，上海二手房市場自然就陷入了博弈。

日前，監(jiān)管部門已針對市場亂象，對中介行業(yè)進(jìn)行整治：2月1日，上海市、區(qū)房屋管理部門聯(lián)合市市場監(jiān)管局、市城市管理行政執(zhí)法局、市通信管理局、市公安局經(jīng)偵總隊、刑偵總隊，對在滬經(jīng)營的主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銷售代理公司和有代表性的房企進(jìn)行約談，要求房地產(chǎn)行業(yè)各類經(jīng)營主體，要始終堅持“房住不炒”的定位，嚴(yán)格遵守國家和本市相關(guān)法律法規(guī)，切實執(zhí)行好國家和本市房地產(chǎn)調(diào)控政策。

與會部門針對各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及銷售代理機(jī)構(gòu)提出明確要求。

針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要求其在經(jīng)營過程中，要不斷加強對一線人員的管理，不得誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助房屋買賣當(dāng)事人違反或規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策、違反稅收征管和金融監(jiān)管政策法規(guī);不得炒作房屋漲價、制造購房恐慌情緒的信息;不得參與經(jīng)營貸、首付貸、消費貸等違法違規(guī)房地產(chǎn)金融活動。

上海在出臺“121”新政的時候，就強調(diào)過相關(guān)部門手中儲備的政策很多。3月3日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》，也提到了規(guī)范二手房信息發(fā)布。

2020年11月，上海就啟動了對二手房源的管控。上海市房地產(chǎn)交易中心下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的通知》，及《上海市存量房房源核驗及信息發(fā)布操作規(guī)范(試行)》，明確規(guī)定，自2020年12月15日起，房產(chǎn)中介在掛牌存量房前，必須取得代表身份的核驗編號及二維碼，真正做到明碼售房;中介機(jī)構(gòu)掛售虛假房源、房價的，將被暫停網(wǎng)簽密鑰。但二手房市場在春節(jié)前仍然維持高漲。春節(jié)過后，相關(guān)部門顯然收緊了調(diào)控。

前述知情人士透露，鏈家內(nèi)部在3月初針對二手事業(yè)部等部門發(fā)布通知時，提出了具體的房源信息發(fā)布的具體要求，操作如下：上傳身份證+產(chǎn)證/產(chǎn)調(diào)，之后交由交易管理中心負(fù)責(zé)房源核驗，核驗通過之后，會反饋到一個核驗碼。逾期核驗未通過的房源一律不能在鏈家網(wǎng)和貝殼找房APP上展示，而這兩個步驟，必須在3月20日之前完成，否則房源不能上架。

鏈家2萬套二手房源下架：觸摸上海樓市溫度

一名業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，如果按照3月20日的最后期限嚴(yán)格執(zhí)行，是否說明還有超過1萬套房源不符合要求被下架?操作規(guī)范的鏈家尚且有如此多房源未能上架，其他小型中介手中不符合資質(zhì)的房源又有多少?

鏈家2萬套二手房源下架，可以看作是上海中介整頓風(fēng)暴的信號。3月19日下午，市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。倡議聚焦房地產(chǎn)中介領(lǐng)域房源信息發(fā)布不規(guī)范，“學(xué)區(qū)房”不實宣傳，掛牌價格虛高等社會和老百姓(603883,股吧)高度關(guān)注的問題。

鏈家、太平洋、中原、我愛我家(000560,股吧)、Q房網(wǎng)、21世紀(jì)房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍(601828,股吧)愛家、志遠(yuǎn)房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書。

此次承諾主要包括四個方面：

一是在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介、宣傳;在業(yè)務(wù)經(jīng)營中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購房者;

二是規(guī)范介紹教育資源用語，客觀介紹周邊學(xué)校，不出現(xiàn)“升學(xué)率”、“對口”、“名額未用”等用語，誤導(dǎo)購房者;

三是不掛牌、不發(fā)布未經(jīng)核驗的房源，不掛牌、不發(fā)布價格虛高的房源;

四是在信息發(fā)布中，不出現(xiàn)“熱度排名”、“ 投資潛力”等用語;在經(jīng)營活動中，不炒作、不哄抬房價，不擾亂市場。

業(yè)內(nèi)人士表示，上海此舉是增加二手房源的透明可控，這對買家來說是保障;對于賣家來說，減少了非誠意出售的幾率。正如前述案例，目前市面上，賣家確實存在觀望心態(tài)，從而干擾市場。增加對房源的審核環(huán)節(jié)，本質(zhì)上也是希望業(yè)主和中介保持節(jié)制。對中介而言，房源背調(diào)不徹底，也會影響交易。比如，有的買家已經(jīng)進(jìn)入交易環(huán)節(jié)，結(jié)果產(chǎn)調(diào)顯示，這套房子不僅有過一次抵押，而且還有二押、三押的情況。如今把產(chǎn)調(diào)提前，無形中將提高成交率。

上海二手房操作前置，與其說擠出學(xué)區(qū)房泡沫，不如說是對上海樓市溫度的一次摸底。日前，上海33個新盤準(zhǔn)備入市，價格與前期持平。而成交下滑的上海二手房市場再度陷入風(fēng)聲鶴唳，中介仍對外界“劇透”不久后還會有收緊政策出臺。