美麗之都小區(qū)，位于河南省南陽(yáng)市張衡路與仲景路交叉口的西南角，有41幢住宅樓，小區(qū)占地面積362畝，相當(dāng)于33個(gè)世界杯足球場(chǎng)。目前，除了1、2、3號(hào)樓建設(shè)時(shí)間早、業(yè)主已入住外，剩余的30多幢樓，要么是毛坯房，要么只建好了主體結(jié)構(gòu)。夜幕降臨，在周?chē)鸁艄庥骋r下，爛尾樓黑魆魆連成一片。今年是美麗之都爛尾的第6年。

美麗之都的北面，當(dāng)?shù)刂雀叩臓€尾樓美麗佳苑，同樣沉默地佇立在夜色中，它與美麗之都同屬一個(gè)開(kāi)發(fā)商。2013年，南陽(yáng)市房管中心為解決職工住房問(wèn)題，以“團(tuán)購(gòu)”方式，定向購(gòu)買(mǎi)錦寓置業(yè)開(kāi)發(fā)的美麗佳苑商品住宅，涉及1132名干部、職工。截至2018年11月，南陽(yáng)錦寓置業(yè)公司累計(jì)收取了團(tuán)購(gòu)房款約26197萬(wàn)元。項(xiàng)目從2013年7月啟動(dòng)，約定2016年1月11日前交房，但至今只建好了主體框架。

“房管中心的團(tuán)購(gòu)房都爛尾了。”談及爛尾樓，許多南陽(yáng)本地人都會(huì)如此自嘲。近些年，南陽(yáng)被外界冠以“爛尾樓之都”的稱號(hào)。2014年，南陽(yáng)市政府統(tǒng)計(jì)，中心城市有302個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)。當(dāng)?shù)囟辔蝗耸亢驼賳T對(duì)《中國(guó)新聞周刊》解釋，爛尾樓只占302個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)的一小部分，不到三分之一，更多的情況是房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售乃至建好時(shí)，五證不全甚至一證都沒(méi)有，購(gòu)房者入住多年，至今未拿到房產(chǎn)證。

2014年，南陽(yáng)市啟動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目整治，政府多次設(shè)下期限，但問(wèn)題樓盤(pán)清零時(shí)間卻一再推后。2019年6月30日，是原定結(jié)束整治的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但是整治時(shí)間延長(zhǎng)到了當(dāng)年9月30日，又推遲到年底。今年南陽(yáng)市委市政府再次要求，6月30日前，房地產(chǎn)領(lǐng)域整治項(xiàng)目全部清零。但截至發(fā)稿的9月中旬，清零目標(biāo)仍未如期完成。

南陽(yáng)市委中心城區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪突出問(wèn)題專項(xiàng)巡察組副組長(zhǎng)、市自然資源和規(guī)劃局副局長(zhǎng)張玉軒告訴《中國(guó)新聞周刊》，截至目前，南陽(yáng)302個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)中，已整治完成90%，還剩下28個(gè)項(xiàng)目難以推動(dòng)。

近七成項(xiàng)目沒(méi)有《施工許可證》

2019年6月，美麗之都爛尾的第5年，張恒(化名)和其他購(gòu)房者決定自救。

購(gòu)房者們直接找到開(kāi)發(fā)商談判，提出方案：購(gòu)房時(shí)一部分人只交了40%的首付，剩余房款大家拿出來(lái)，找施工方，通水通電通氣，接好排污排水裝置，以4號(hào)樓做試點(diǎn)自救。“這是歷史遺留問(wèn)題，政府不參與。企業(yè)還在打官司，深陷股權(quán)糾紛，我們跟企業(yè)幾輪磨合，他們同意了。”張恒對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，2019年11月5日，自救項(xiàng)目完工。

如今，美麗之都4號(hào)樓，北邊臨街的位置是一處大坑，被圍擋起來(lái)，雜草叢生。開(kāi)發(fā)商在電梯門(mén)口貼了一張《安全事項(xiàng)告知書(shū)》，“因美麗之都4#樓工程相關(guān)設(shè)施尚不完善，尚不具備入住條件……業(yè)主可以先行裝修，但堅(jiān)決不允許入住。”不過(guò)，今年上半年，幾戶業(yè)主等不及，裝修后搬了進(jìn)去。

對(duì)張恒來(lái)說(shuō)，當(dāng)初買(mǎi)房有多憧憬，如今就有多懊惱。2012年，美麗之都的宣傳廣告鋪天蓋地，“電視上、大屏幕上、廣告牌上都在宣傳，說(shuō)會(huì)修建游泳館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，大家都被唬住了。”

張恒心動(dòng)了。美麗之都是南陽(yáng)市政府首批批準(zhǔn)的城中村改造項(xiàng)目，位置介于新老城區(qū)交匯處。他告訴《中國(guó)新聞周刊》，2012年10月，開(kāi)盤(pán)前一天晚上，成百上千人在售樓部排隊(duì)，希望搶先挑選心儀的戶型。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)都在現(xiàn)場(chǎng)剪彩。

張恒記得，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾“五證”會(huì)在后續(xù)補(bǔ)齊，2015年年底入住。所謂“五證”，是指樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前，開(kāi)發(fā)商必須取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。而要拿到商品房預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商還要提前取得《土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》。不止美麗之都小區(qū)，當(dāng)時(shí)不少樓盤(pán)都存在“先上車(chē)后補(bǔ)票”的情況。

張恒現(xiàn)場(chǎng)交了1萬(wàn)元定金，選中一套130平方米、兩廳兩衛(wèi)的戶型。不久后，他交了30%的購(gòu)房款，共計(jì)20萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商五證不齊，業(yè)主無(wú)法在銀行按揭貸款，1年以后，張恒全款買(mǎi)房，補(bǔ)齊了剩余的30多萬(wàn)元。雖然開(kāi)發(fā)商違規(guī)預(yù)售，但有政府站臺(tái)，包括張恒在內(nèi)的上千人對(duì)此毫無(wú)戒備心，“我們都不懂，要是懂，也不會(huì)被騙了。”

2014年6月25日，央視《焦點(diǎn)訪談》節(jié)目曝光南陽(yáng)一處名為三杰盛世城的樓盤(pán)使用瘦身鋼筋，報(bào)道還揭露，瘦身鋼筋被長(zhǎng)期廣泛應(yīng)用于南陽(yáng)市的各個(gè)樓盤(pán)。當(dāng)晚，南陽(yáng)市政府下發(fā)通知，要求對(duì)全市建筑工程質(zhì)量全面排查整治，南陽(yáng)市在建項(xiàng)目全部停工。中新網(wǎng)曾報(bào)道，“在南陽(yáng)轉(zhuǎn)了半個(gè)城沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一個(gè)施工的樓盤(pán)，上百座塔吊靜靜地呆在半空中，如停擺的時(shí)鐘。”

美麗之都的建設(shè)，從此陷入停滯。張恒和眾多業(yè)主在過(guò)去5年多的時(shí)間，反復(fù)找街道辦，跑到區(qū)、市、省信訪局，通常是等了半天，出來(lái)一位官員回應(yīng)會(huì)了解和解決情況，將他們勸返。

2014年“瘦身鋼筋事件”之后，南陽(yáng)市政府出臺(tái)了“302”政策，統(tǒng)計(jì)出當(dāng)?shù)毓灿?02個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)，建立了302房地產(chǎn)整治項(xiàng)目臺(tái)賬，建立容缺辦理、資金封閉運(yùn)行、綠色通道加快辦理等機(jī)制。

張玉軒向《中國(guó)新聞周刊》提供了一份《南陽(yáng)市房地產(chǎn)綜合整治辦公室關(guān)于中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作總結(jié)匯報(bào)(2020年6月30日)》，其中提到，當(dāng)時(shí)南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)違法占地、違法建設(shè)、違規(guī)銷售等亂象愈演愈烈。

上述文件指出，2014年該市中心城區(qū)在建的227個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，57%的項(xiàng)目未取得《土地使用權(quán)證》，60%的項(xiàng)目未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，近七成的項(xiàng)目沒(méi)有《建設(shè)工程施工許可證》，超過(guò)一半的項(xiàng)目沒(méi)有拿到《商品房預(yù)售許可證》便開(kāi)始銷售。

不過(guò)，當(dāng)?shù)匾晃婚L(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)的人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，他注意到，2019年2月12日召開(kāi)的全市房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題樓盤(pán)信訪突出問(wèn)題化解攻堅(jiān)工作動(dòng)員會(huì)上，南陽(yáng)市委常委、政法委書(shū)記張明體曾說(shuō)，“從目前省市聯(lián)席辦交辦的245案和市房地產(chǎn)整治辦交辦的151案看，大多數(shù)都是去年整治中已交辦的案件，說(shuō)明推進(jìn)力度不夠。”

245加上151，總數(shù)是396，超過(guò)了302。據(jù)他了解，南陽(yáng)市一些未頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的小區(qū)并沒(méi)有納入政府整治的名單中，問(wèn)題樓盤(pán)的實(shí)際上數(shù)字要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于302，甚至也大于396。

“政策綠燈”讓企業(yè)深陷泥潭

南陽(yáng)市房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)于杭從業(yè)20余年，見(jiàn)證了南陽(yáng)樓市的發(fā)展。他告訴《中國(guó)新聞周刊》，2008年后，隨著“城中村”改造帶來(lái)的造城運(yùn)動(dòng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)才迎來(lái)高峰。

南陽(yáng)位于河南省西南部，是省內(nèi)人口最多、面積最大的城市，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展在省內(nèi)并不突出?！逗幽辖y(tǒng)計(jì)年鑒2008》顯示，18個(gè)市中，南陽(yáng)2007年的GDP排名13，人均GDP排名倒數(shù)第4。

但2007年開(kāi)始，南陽(yáng)城中村改造聲勢(shì)浩大。張玉軒提到，當(dāng)時(shí)市政府一共批了80多個(gè)城中村項(xiàng)目，后來(lái)真正開(kāi)工建設(shè)的有20多個(gè)。于杭向《中國(guó)新聞周刊》介紹，那時(shí)政府有意做股東，但缺乏足夠的財(cái)力拆遷，融資方式也不匹配，沒(méi)有建立融資平臺(tái)。當(dāng)時(shí)“城中村”項(xiàng)目的普遍做法是，政府將拆遷交給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商與哪個(gè)區(qū)談妥，就可以找政府報(bào)批。于杭估算，302個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目中，“城中村”項(xiàng)目占了1/3。

按照國(guó)家政策，“城中村”改造項(xiàng)目應(yīng)由政府出資，對(duì)地上建筑物進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)凈地出讓。不過(guò)，張玉軒提供的上述總結(jié)匯報(bào)材料中提到：“因我市財(cái)政困難，無(wú)力承擔(dān)相關(guān)征收拆遷費(fèi)用，因此當(dāng)時(shí)的城中村改造項(xiàng)目均由開(kāi)發(fā)企業(yè)出資拆遷，大量占?jí)浩髽I(yè)資金，造成企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，無(wú)力辦理相關(guān)手續(xù)，致使項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，引發(fā)大量社會(huì)矛盾。”

張玉軒說(shuō)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商拿錢(qián)自負(fù)盈虧，拆完之后，政府會(huì)配給開(kāi)發(fā)商一部分商品房，用來(lái)彌補(bǔ)拆遷支出，而這一部分商品房當(dāng)時(shí)普遍沒(méi)有土地手續(xù)。

在這種模式下，南陽(yáng)掀起了狂熱的造城運(yùn)動(dòng)?！?008年南陽(yáng)市政府工作報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2007年，該市財(cái)政一般預(yù)算收入44.8億元，而城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成555億元。于杭記得，2008年前后，政府很支持開(kāi)發(fā)企業(yè)參與舊城和城中村改造，通常由規(guī)劃局長(zhǎng)領(lǐng)路，與開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)車(chē)轉(zhuǎn)到一處，手一指，就把幾百畝地交給了開(kāi)發(fā)企業(yè)。“當(dāng)時(shí)企業(yè)只需要和村里簽訂協(xié)議，當(dāng)天就可以辦理用地規(guī)劃，拿到一個(gè)證專門(mén)用于拆遷，而且備注用于哪個(gè)項(xiàng)目，效率很高。”

拿到全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)的舉辦權(quán)，將南陽(yáng)房地產(chǎn)的熱潮進(jìn)一步推向了高峰。2008年，原農(nóng)業(yè)部、國(guó)家體育總局和中國(guó)農(nóng)民體協(xié)正式聯(lián)合發(fā)文，同意第七屆全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)于2012年在南陽(yáng)市舉辦。

南陽(yáng)將農(nóng)運(yùn)會(huì)視為一次重大機(jī)遇，希望借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，當(dāng)時(shí)南陽(yáng)修建了眾多基礎(chǔ)設(shè)施，新建7個(gè)大型體育場(chǎng)館，3個(gè)新興大型比賽場(chǎng)地，7個(gè)四星級(jí)以上賓館，升級(jí)改建6個(gè)場(chǎng)館和36家賓館。多位南陽(yáng)人介紹，農(nóng)運(yùn)會(huì)的建設(shè)，使南陽(yáng)市的城市框架拉大了一倍。2012年南陽(yáng)市政府工作報(bào)告提到，2011年城市建設(shè)新開(kāi)工項(xiàng)目總投資超過(guò)50億元，相當(dāng)于過(guò)去10年投資的總和。

農(nóng)運(yùn)會(huì)的拆遷和安置程序與“城中村”改造相似。“農(nóng)運(yùn)會(huì)拆遷量比較大，籌備時(shí)間緊，政府為了盡快建設(shè)安置房，允許開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有任何手續(xù)的情況下，邊拆邊建，導(dǎo)致安置房在沒(méi)有手續(xù)的情況下開(kāi)工建設(shè)。”張玉軒說(shuō)。

不少企業(yè)都在“政策綠燈”中搶跑。中達(dá)置業(yè)是南陽(yáng)本土規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，該企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人孫兵(化名)告訴《中國(guó)新聞周刊》，在“一切為了農(nóng)運(yùn)會(huì)”的背景下，政府特事特辦，按照中心城區(qū)“城中村”改造的辦法，借助社會(huì)資本進(jìn)行運(yùn)作。2012年4月，示范區(qū)管委會(huì)及白河街道辦事處與中達(dá)簽訂了建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議，讓中達(dá)負(fù)責(zé)雙鋪段的房屋拆遷、道路拓寬改造升級(jí)、臨街景觀房建設(shè)等任務(wù)。中達(dá)承擔(dān)征收補(bǔ)償、安置建設(shè)的全部費(fèi)用，條件是“示范區(qū)負(fù)責(zé)在雙鋪村周邊另配1000畝凈土地由中達(dá)公司用于安置和開(kāi)發(fā)。命名為天匯家園的項(xiàng)目開(kāi)工后，采取邊拆、邊建、邊銷售、邊完善手續(xù)的辦法向前推進(jìn)”。

孫兵介紹，項(xiàng)目啟動(dòng)不久，2013年3月8日，住建部督察專員要求雙鋪?lái)?xiàng)目全面停工，原因是該示范區(qū)編制的《南陽(yáng)新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃(2010–2030)》尚未得到國(guó)家層面的批準(zhǔn)。

南陽(yáng)市政府公開(kāi)披露，截至2019年底，中達(dá)置業(yè)于2012年4月開(kāi)始對(duì)外預(yù)售天匯家園項(xiàng)目樓盤(pán)，共預(yù)售商品房3400套，但規(guī)劃建設(shè)審批手續(xù)不完善，該項(xiàng)目已建設(shè)安置1593套，剩余1807套至今未開(kāi)工建設(shè)。1807套中至今已退購(gòu)房款的有385戶，申請(qǐng)退房款的有510戶，912戶要求盡快開(kāi)工建設(shè)。7年來(lái)，天匯家園的購(gòu)房者反復(fù)上訪。

“我們現(xiàn)在是深陷泥潭。”孫兵告訴《中國(guó)新聞周刊》，在農(nóng)運(yùn)會(huì)、城中村改造、新型社區(qū)建設(shè)等背景下，中達(dá)置業(yè)有7個(gè)項(xiàng)目被列入了302房地產(chǎn)整治項(xiàng)目臺(tái)賬，包括上述中達(dá)天匯家園。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，某種意義上，公司項(xiàng)目是當(dāng)時(shí)南陽(yáng)政府政策的犧牲品。“當(dāng)時(shí)大家都是這么做的。”

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社告訴《中國(guó)新聞周刊》，這種現(xiàn)象在十多年前比較普遍，政府為了政績(jī)工程，忽悠開(kāi)發(fā)商拿地、蓋項(xiàng)目，很多是口頭答應(yīng)，沒(méi)有蓋章也沒(méi)有簽約。2013年之后政策收緊，過(guò)去的做法行不通，項(xiàng)目成了違法違規(guī)用地。“另外，政策三五年一變。原來(lái)這塊土地可以蓋房子，后來(lái)根據(jù)城市發(fā)展需求，可能規(guī)劃改成了公共用地。再加上正好沒(méi)有簽約，開(kāi)發(fā)商投了錢(qián)，但是什么證都沒(méi)有，不能銷售，100%變成爛尾樓。”劉社說(shuō)。

于杭認(rèn)為，嚴(yán)格意義上講，房地產(chǎn)是“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”，土地、資金、規(guī)劃方案、價(jià)格等都得受政府管控。“如果這個(gè)市場(chǎng)出問(wèn)題了，政府責(zé)無(wú)旁貸，或者說(shuō)政府的治理能力、管控能力、監(jiān)管能力與房地產(chǎn)市場(chǎng)不匹配。”

政策一路綠燈，門(mén)檻低，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎遍地商機(jī)。于杭指出，開(kāi)發(fā)企業(yè)光看到拆遷后能賺多少錢(qián)，沒(méi)有算拆不下去時(shí)要賠多少錢(qián)，這考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的管理能力、資金儲(chǔ)備能力、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力和統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)能力。

張玉軒介紹，據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在南陽(yáng)的房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)500家，具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，大概不到10%。更多的開(kāi)發(fā)商規(guī)模小，運(yùn)作不規(guī)范。這也是造成房地產(chǎn)混亂的原因之一。“比如民間融資不規(guī)范。當(dāng)時(shí)南陽(yáng)到處都是擔(dān)保公司，一些企業(yè)自身沒(méi)有雄厚資金，但是靠融資‘蛇吞象’，做了很多項(xiàng)目。”

“土地出讓金”的補(bǔ)繳難題

近兩年，在全省統(tǒng)一要求下，先后成立了南陽(yáng)市中心城區(qū)整頓規(guī)范提高房地產(chǎn)市場(chǎng)工作指揮部、南陽(yáng)市房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題樓盤(pán)化解攻堅(jiān)專項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)小組、南陽(yáng)市處置非法集資工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室等多個(gè)臨時(shí)部門(mén)。

張玉軒告訴《中國(guó)新聞周刊》，截至2020年6月底，302個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治項(xiàng)目處置化解274個(gè)，處置率90.7%，實(shí)現(xiàn)了市委市政府既定的“大頭落地”目標(biāo)。

問(wèn)題樓盤(pán)并不都是爛尾樓。南陽(yáng)市房管服務(wù)中心副主任張濤曾總結(jié)，南陽(yáng)問(wèn)題樓盤(pán)主要包括建設(shè)手續(xù)不齊全、資金鏈斷裂、涉法涉訴、權(quán)屬糾紛等情況。

張濤曾表示，政府解決問(wèn)題樓盤(pán)的方式分為四類：一是對(duì)建設(shè)手續(xù)不齊全的項(xiàng)目，加快完善相關(guān)手續(xù)，盡快啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè);二是對(duì)資金鏈斷裂的項(xiàng)目，積極協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)，加大融資幫扶力度;三是對(duì)涉法涉訴的項(xiàng)目，督促司法部門(mén)盡快依法處置;四是對(duì)原企業(yè)法人無(wú)力推進(jìn)的項(xiàng)目，通過(guò)破產(chǎn)清算、尋找合作伙伴等途徑推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。第四類是最難的，權(quán)屬糾紛復(fù)雜，也導(dǎo)致第三方資本很難接手。

歷時(shí)6年，整治期限為何一再延期?張玉軒解釋，早期解決的172個(gè)項(xiàng)目，都是比較簡(jiǎn)單的問(wèn)題，“比如項(xiàng)目已經(jīng)有部分手續(xù)，但是預(yù)售證需要工程建設(shè)到4層以后才能辦理。大部分是涉及欠繳土地出讓金，最初項(xiàng)目沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批便開(kāi)建，土地出讓費(fèi)、城市配套費(fèi)、人防費(fèi)等都沒(méi)有交。”

但是，剩下的項(xiàng)目涉及問(wèn)題更復(fù)雜，處置難度更大。大部分問(wèn)題樓盤(pán)都建設(shè)于六七年前，最早的項(xiàng)目碧源花園，2001年動(dòng)工，2003年?duì)€尾。時(shí)間跨度大，房地產(chǎn)政策、地方政策和土地規(guī)劃早已不復(fù)從前。

于杭指出，土地重新招拍掛，地價(jià)該怎么定，這是2018年以前大量樓盤(pán)治理不動(dòng)的一大難題。2014年統(tǒng)計(jì)，129個(gè)在建項(xiàng)目未取得《土地使用權(quán)證》，占比超過(guò)50%。如今補(bǔ)齊手續(xù)，土地必須先招拍掛。但是如果按照當(dāng)前土地基準(zhǔn)地價(jià)繳納出讓金，僅樓面地價(jià)就和當(dāng)時(shí)商品房的銷售價(jià)相差無(wú)幾。

近些年，綠地、建業(yè)、中信、恒大、碧桂園等大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入南陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抬升了南陽(yáng)的地價(jià)和房?jī)r(jià)。2020年7月，南陽(yáng)新“地王”產(chǎn)生，每畝單價(jià)1186萬(wàn)元，樓面價(jià)5084元/平方米。綜合溢價(jià)率高達(dá)223.6%。

“出讓金逐年增加，與十多年前不可同日而語(yǔ)。過(guò)去一畝地出讓金幾十萬(wàn)元，現(xiàn)在能賣(mài)到上千萬(wàn)元。”張玉軒提到，這使得企業(yè)不愿或者沒(méi)有資金實(shí)力配合相關(guān)建設(shè)手續(xù)。

政府部門(mén)也不敢輕易放低門(mén)檻。張玉軒指出，假如沒(méi)按政策執(zhí)行，若干年后怕會(huì)有人追究，為什么2018年讓企業(yè)繳納的出讓金是2011年的地價(jià)?政府部門(mén)也擔(dān)心承擔(dān)責(zé)任。

2019年2月，南陽(yáng)市委、市政府召開(kāi)全市房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題樓盤(pán)信訪突出問(wèn)題化解攻堅(jiān)會(huì)議，出臺(tái)了一項(xiàng)新政策，“對(duì)2014年8月前已開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目，按項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估補(bǔ)交土地出讓金，且不做年期修正(原則上不低于同期周邊相同級(jí)別土地的出讓價(jià)款)”。

張玉軒介紹，這項(xiàng)政策出臺(tái)并不容易，公檢法領(lǐng)導(dǎo)、紀(jì)檢委書(shū)記都出席了會(huì)議。這項(xiàng)政策提升了整治速度，2019年12月以來(lái)，政府解決了六七十個(gè)項(xiàng)目。

剩下的“硬骨頭”

另一個(gè)整治難度在于城市規(guī)劃的變遷。有些樓盤(pán)在建設(shè)時(shí)，手續(xù)不全，未納入前期規(guī)劃，后續(xù)新規(guī)劃出臺(tái)，兩者產(chǎn)生沖突。

中達(dá)置業(yè)負(fù)責(zé)人孫兵介紹，最初，天匯家園項(xiàng)目與原有的城市規(guī)劃沖突，示范區(qū)新的規(guī)劃尚未得到批準(zhǔn)，遂被叫停。另外，受?chē)?guó)家相關(guān)政策調(diào)整、該區(qū)域規(guī)劃調(diào)整、土地指標(biāo)制約等因素影響，區(qū)間路因規(guī)劃調(diào)整北移，附近規(guī)劃建設(shè)立交橋，都導(dǎo)致建設(shè)面積縮水。孫兵提供的一份資料顯示，預(yù)售的1600多套房子無(wú)地可建，購(gòu)房者常年上訪。2019年，中達(dá)在已建成區(qū)域規(guī)劃改造，整理出30多畝土地，新建了600多套安置房，退款近400套，目前還有600多套已售房屋無(wú)處建設(shè)。

官方統(tǒng)計(jì)的302個(gè)項(xiàng)目中，還有28個(gè)項(xiàng)目尚未解決，不少都涉及規(guī)劃沖突。張玉軒解釋，這包括三種情況：第一是違規(guī)項(xiàng)目，比如某項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)凈空，違建高層，沒(méi)辦法拆除，暫時(shí)無(wú)法解決。第二，原項(xiàng)目如今占?jí)旱缆芳t線或者綠地。“占?jí)翰怀^(guò)一米的項(xiàng)目，我們都給它辦了，但是有一大半占?jí)毫说缆?，肯定建不成。也不可能拆，有些房子若干年前都已?jīng)賣(mài)出去了。”第三，企業(yè)倒閉，或者企業(yè)資金流斷裂后老板被刑拘，或者老板死了，這一類項(xiàng)目手續(xù)也難以完善。

問(wèn)題樓盤(pán)按部就班走程序，許多還未走到終點(diǎn)。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。市民們更迫切的需求是，爛尾樓何時(shí)能動(dòng)工?何時(shí)能拿到房產(chǎn)證?

在南陽(yáng)街頭，仍可以看到多處爛尾樓未有施工進(jìn)展。9月14日早上，眾多業(yè)主再一次自發(fā)來(lái)到市政府門(mén)口，呼吁政府出面解決爛尾樓的問(wèn)題。

在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上，南陽(yáng)萬(wàn)家園桂花城業(yè)主寫(xiě)道，小區(qū)交房10年，辦證的費(fèi)用都已交齊，開(kāi)發(fā)商以各種理由推諉不網(wǎng)簽、不辦證。這關(guān)系到幾千業(yè)主的適齡兒童被學(xué)校拒之門(mén)外，得繳納5000元以上乃至更高的上學(xué)費(fèi)才能入學(xué)，房產(chǎn)無(wú)法繼承、過(guò)戶、買(mǎi)賣(mài)。

于杭認(rèn)為，在問(wèn)題樓盤(pán)的治理上，可以學(xué)習(xí)許昌經(jīng)驗(yàn)。許昌的做法是，“產(chǎn)權(quán)登記采取證件分離原則，優(yōu)先解決購(gòu)房群眾辦證問(wèn)題。”他認(rèn)為，先把老百姓的房產(chǎn)證辦下來(lái)，可以平息民眾不滿和顧慮，讓老百姓住有所居，然后政府再梳理企業(yè)問(wèn)題。

但是這需要政府的擔(dān)當(dāng)。“政府擔(dān)心開(kāi)發(fā)商欠稅太多，如果追繳不上，可能有國(guó)有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)。另外，因?yàn)槔习傩丈显L，政府讓企業(yè)無(wú)代價(jià)或者低成本合法，對(duì)一些合規(guī)企業(yè)也不公平。第三，不合法的樓盤(pán)如果取得了合法權(quán)利，二次拆遷時(shí)，政府的補(bǔ)償成本會(huì)增高，有后期矛盾。”于杭分析，南陽(yáng)市問(wèn)題樓盤(pán)的出現(xiàn)、發(fā)生、治理的過(guò)程，是城鎮(zhèn)化中的代價(jià)，“房地產(chǎn)全周期都沒(méi)完整走一遍，就像看戲，整個(gè)折子戲我們都沒(méi)看過(guò)。”

張恒購(gòu)買(mǎi)的美麗之都，在2017年迎來(lái)一次短暫的重生機(jī)會(huì)。2017年，開(kāi)發(fā)商錦寓置業(yè)補(bǔ)齊了5證，項(xiàng)目繼續(xù)動(dòng)工。但是不久，開(kāi)發(fā)商因借貸糾紛，項(xiàng)目再次陷入癱瘓。目前，該項(xiàng)目已依法進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，這是南陽(yáng)首例試水破產(chǎn)重整的爛尾項(xiàng)目。

等待8年，張恒被爛尾樓消耗得筋疲力盡。今年春節(jié)過(guò)后，他把房子掛在了中介想賣(mài)掉。許多南陽(yáng)人都吃過(guò)爛尾樓的虧，如今南陽(yáng)一些新房的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米1萬(wàn)元，但爛尾樓的價(jià)格只能賣(mài)出每平方米五六千元。說(shuō)起房子，張恒滿是懊悔，“這個(gè)房子90萬(wàn)，掛半年也賣(mài)不掉。”