[ 對母公司來說，分拆上市可有效盤活公司資產(chǎn)，通過出讓一部分股權(quán)獲得大量IPO資金，改善企業(yè)資產(chǎn)流動性;同時母公司可利用再融資進(jìn)行產(chǎn)能擴(kuò)張或新項目培育，為公司長期發(fā)展創(chuàng)造有利條件。搶灘資本市場的益處顯而易見，但促使房企加快上市步伐的，是難以放松的地產(chǎn)融資環(huán)境。 ]

房企融資搶地的熱情持續(xù)數(shù)月，如今這場“盛宴”開始出現(xiàn)終結(jié)信號。市場消息顯示，房企負(fù)債已進(jìn)入監(jiān)管視野，根據(jù)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等紅線指標(biāo)，控制房企有息負(fù)債增長。

不僅如此，近一年拿地兇猛的房企將被重點(diǎn)監(jiān)管，房企募集資金用途也受到嚴(yán)格限制。目前，具體細(xì)則還有待官方確認(rèn)，但已有房企開始自查，針對上述指標(biāo)衡量自身債務(wù)指標(biāo)，并提前鋪排融資事項。

多位受訪專家表示，近幾年每到三四季度，房地產(chǎn)信貸額度都會緊張，目前國家政策傾向于支持小微企業(yè)融資，信貸也側(cè)重實(shí)體產(chǎn)業(yè)。在“房住不炒”定位下，金融監(jiān)管升級是促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的重要保障。

融資收緊，房企正馬不停蹄分拆旗下業(yè)務(wù)上市，以再造融資平臺、減輕資金壓力。今年以來，物業(yè)板塊上市成為房企標(biāo)配，代建、園林、文旅也被推向資本市場，借分拆上市實(shí)現(xiàn)二次融資。

“今明兩年房企債務(wù)將集中到期，疫情影響銷售回款，融資壓力更大，多渠道融資是房企當(dāng)前首要任務(wù)之一。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴第一財經(jīng)記者。

被迫的融資訴求

分拆物業(yè)公司獨(dú)立上市，已成為房企今年最熱衷的資本游戲。

最新動態(tài)來自龍頭房企中國恒大(03333.HK，下稱“恒大”)。7月31日，恒大宣布正考慮分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)于港交所上市。過去的2019年，恒大物管服務(wù)收入43.8億元，已躋身上市物企前十。

上市前夕，恒大重組相關(guān)業(yè)務(wù)公司，并引入戰(zhàn)略投資者。8月13日，恒大表示其全資附屬公司CEG Holdings (BVI) Limited擬出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股權(quán)，總交易金額約235億港元。

Mangrove 3,Ltd.是恒大物業(yè)未來分拆上市的主體，股權(quán)交割后，恒大仍將擁有其71.9%的股權(quán)。但在股權(quán)交割后兩周年內(nèi)，若恒大物業(yè)未能上市，戰(zhàn)投方有權(quán)要求恒大按交易對價加10%年利息的價格進(jìn)行回購。

“房企分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時達(dá)到‘一種資產(chǎn)、兩次使用’的效果。”中指研究院研報曾指出，分拆上市后，該業(yè)務(wù)便可在資本市場通過增發(fā)等再融資手段籌集資金，更好地滿足項目投資需求。

對母公司來說，分拆上市還可有效盤活公司資產(chǎn)，通過出讓一部分股權(quán)獲得大量IPO資金，改善企業(yè)資產(chǎn)流動性;同時母公司可利用再融資進(jìn)行產(chǎn)能擴(kuò)張或新項目培育，為公司長期發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

搶灘資本市場的益處顯而易見，但促使房企加快上市步伐的，是難以放松的地產(chǎn)融資環(huán)境。

市場消息顯示，近期監(jiān)管部門設(shè)置“三道紅線”控制房企有息債務(wù)增長，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，根據(jù)房企觸線程度，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模增速閾值。

如果房企“三線”均超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%;若“三線”均未超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

近期半年業(yè)績會上，中國奧園(03883.HK)在被問及該問題時稱，公司已按上述檔次進(jìn)行測試，奧園指標(biāo)表現(xiàn)不在監(jiān)管限制范圍內(nèi)，下半年預(yù)計有200多億元債務(wù)到期，公司現(xiàn)金儲備694.4億元，壓力并不大。

鑒于很多房企存在“明股實(shí)債”現(xiàn)象，鼎諾投資根據(jù)Wind數(shù)據(jù)按(有息負(fù)債-貨幣資金+少數(shù)股東權(quán)益)/歸母權(quán)益這一指標(biāo)統(tǒng)計了房企負(fù)債。數(shù)據(jù)顯示，觸碰到三條紅線、兩條紅線的房企均達(dá)50多家，未來融資或?qū)⒉煌潭仁芟蕖?/p>

與此同時，一位不愿透露姓名的信托界人士告訴第一財經(jīng)記者，房地產(chǎn)信托融資一直比較緊，實(shí)行額度控制，具體為本季度房地產(chǎn)信托存量不能高于上一季度末存量，全年額度上，不能超過去年年底的量。

“房住不炒定位下，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，下半年金融監(jiān)管升級是促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的重要保障。”貝殼研究院高級分析師潘浩在公開報告中指出，境內(nèi)金融監(jiān)管升級符合前期銀保監(jiān)會的政策導(dǎo)向。

尋找新的利潤增長空間

身處資金密集行業(yè)，房企規(guī)模擴(kuò)張、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型均需大量資金投入，為直接利用融資平臺，開發(fā)商選擇分拆旗下業(yè)務(wù)與資本市場深度融合。值得注意的是，除了大熱的物業(yè)股，文旅、代建、園林等均已被房企提到上市日程。

4月17日，奧園旗下文旅板塊中國文旅集團(tuán)有限公司向港交所遞交招股書，其招股書顯示，2017年至2019年期間，中國文旅集團(tuán)分別收入1.86億元、3.35億元、7.36億元，凈利潤分別為4454.7萬元、7260.5萬元、1.04億元。

6月24日，雅居樂(03383.HK)發(fā)布公告，建議分拆雅城集團(tuán)股份在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。目前，雅居樂集團(tuán)擁有兩家上市企業(yè)，包括雅居樂控股與雅生活，如果雅城成功上市，將是該集團(tuán)第三家上市公司。

“對在資本市場估值較低的房地產(chǎn)行業(yè)來說，分拆旗下成熟業(yè)務(wù)上市，可以較高估值獲得可觀的融資額;同時將子業(yè)務(wù)進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)營，有利于該業(yè)務(wù)的潛在價值顯性化，為企業(yè)帶來更多發(fā)展機(jī)會。”中指研究院認(rèn)為。

《2020中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2019年在港上市房企平均市盈率和市凈率分別為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

如是金融研究院院長管清友在2020博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“房地產(chǎn)估值邏輯正在發(fā)生變化，以前是按照金融邏輯估值，現(xiàn)在要按照制造業(yè)和消費(fèi)行業(yè)估值。杠桿加不上去、拿地自有資金提高，賺不到金融和杠桿的錢，所以估值上不去。”

股價低迷，不但直接減少股東財富，還會影響房企市場形象，增加再融資難度，提高融資成本。目前港股物業(yè)板塊市盈率普遍高達(dá)30倍左右，一旦房企將其分拆上市，該板塊估值將較地產(chǎn)母公司翻倍增長。

不僅如此，隨著房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性發(fā)展，完全依靠傳統(tǒng)業(yè)務(wù)已不能保證房企未來的盈利水平。以恒大為例，8月16日，該集團(tuán)發(fā)布盈利預(yù)警，上半年公司核心凈利潤預(yù)期約193億元，同比下降約37%。

對于利潤下降的原因，恒大稱，受新冠肺炎疫情影響，公司進(jìn)行全國促銷活動，實(shí)施銷售價格優(yōu)惠及營銷費(fèi)用上升，而其間外匯匯率波動引起外匯虧損，附屬公司對新能源汽車的投入引起合并報表虧損，都進(jìn)一步縮減了利潤空間。

此時分拆物業(yè)上市并出讓一部分股權(quán)，恒大可獲得大量IPO資金。作為控股股東，恒大還可借旗下物業(yè)板塊獲得投資收益，按照持股比例享有分拆子公司上市的凈利潤分成，對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)盈利形成補(bǔ)充。

對物業(yè)公司來說，分拆上市后可擁有獨(dú)立融資平臺支持自身發(fā)展，有助于提升房企在細(xì)分領(lǐng)域的競爭力;母公司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略也將更為清晰，管理者會有更多時間和精力做好主營業(yè)務(wù)。

建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉在2020博鰲房地產(chǎn)論壇上提出：“如果說傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)上市是1.0時代，傳統(tǒng)物管企業(yè)上市是2.0時代，現(xiàn)在已進(jìn)入把輕資產(chǎn)運(yùn)營管理分拆出來單獨(dú)上市的3.0時代。”曾粵暉認(rèn)為，房企可嘗試推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊上市，進(jìn)行創(chuàng)新融資，獲得更高估值。