曾經(jīng)該地塊被規(guī)劃為多功能建設(shè)用地，多年來苦于無法建設(shè)實施，與北京多數(shù)未改造前的城中村如出一轍。如今，生長在這片土地上的是泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))，集居住、娛樂、商業(yè)于一體，是全國首個開工建設(shè)、入住的集體土地租賃住房項目，開啟了新模式的租住時代。

成壽寺村的巨變與村集體跟萬科的合作密不可分。村集體提供土地的經(jīng)營權(quán)，萬科負責(zé)所有建設(shè)成本投入，通過設(shè)計運營實現(xiàn)多方長期可持續(xù)的收益。

泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))在打造過程中，優(yōu)良的營商環(huán)境助益不少。作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點工程，項目受到了社會各界的高度重視和支持幫助。“房子是租來的，但生活不是”，萬科在對項目打造時希望通過高品質(zhì)的產(chǎn)品和豐富的配套來服務(wù)好租戶和周邊居民。功能分區(qū)、緊湊精確、健康環(huán)保、拎包入住成為戶型設(shè)計導(dǎo)則;為年輕人提供“一站式休閑生活新空間”，塑造集咖啡、書吧、健身、藝術(shù)、交友一體的青年聚集地，則成為社區(qū)營造的目標。

7月6日，萬科的泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))正式開放，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。第二批公寓已啟動預(yù)租，計劃于四季度全部入市。

租購并舉時代的奮進者

十九大指出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”、“讓全體人民住有所居”。在北京市推進租賃市場發(fā)展過程中，一方面“租購并舉”成為城市和政策發(fā)展的重要趨勢，租購?fù)瑱?quán)法律實踐不斷完善，另一方面土地供應(yīng)上向租賃市場傾斜。《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》中提出，未來五年全市住房建設(shè)計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，占比30%。2017年，北京市印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，以“進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作，落實我市2017-2021年集體土地供應(yīng)任務(wù)”。

同年，北京萬科以給年輕人一個有家的城市為初心，確立在租購并舉的時代，為年輕人，為時代的奮斗者提供租得起的房子和生活配套解決方案。據(jù)悉，目前北京萬科獲取了北京市租賃住房優(yōu)質(zhì)供地資源中的2萬套。

創(chuàng)新集體租賃住房土地合作模式

成壽寺項目是萬科參與的北京市租賃住房供地中最優(yōu)質(zhì)的地塊之一，位于南三環(huán)方莊橋西南角，處于方莊商圈。方莊是北京第一個整體規(guī)劃的住宅區(qū)域，始建于20世紀90年代。成壽寺項目交通便捷，距離14號線方莊站800m，距離5號線劉家窯站1.2km，去國貿(mào)僅需6站20分鐘，對上班族具有天然的吸引力。

成壽寺項目的入市經(jīng)歷了近20年的曲折歷程。項目主體為北京金城源投資管理公司，前身為成壽寺村集體經(jīng)濟組織，自2001年開始組織實施成壽寺舊村改造工程。2005年成壽寺村作為北京市第一個試點村，完成了整建制撤村轉(zhuǎn)居工作，農(nóng)村集體土地歸屬金城源公司和全體股東所有。

2017年是轉(zhuǎn)折之年，成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，將項目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科。有別于土地獲取，萬科前期只需投入建設(shè)開發(fā)成本，降低了企業(yè)參與租賃住房的負擔(dān)。同時，萬科每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會在保底租金收益的基礎(chǔ)上分享一定的超額收益，既保護了村民的基本利益，又讓村民有機會共享市場的增量紅利。

受益于優(yōu)化營商環(huán)境的政策背景，成壽寺項目每一步都快人一步。作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點工程，成壽寺項目從立項到拿到“工程施工許可證”原本計劃需要7個月的時間，而實際過程被縮短到5個月，整體較綜合計劃提前6個月開業(yè)。

推動長租公寓市場發(fā)展

成壽寺地塊建設(shè)的泊寓|院兒極大地填補了市場空白。據(jù)2017年數(shù)據(jù)顯示，北京市有租賃人口約860萬，出租房屋430萬套，乍一看并不存在供給短缺，但實際上，北京租賃市場存在嚴重錯配。

一是供求錯位，租賃人口中近400萬白領(lǐng)需求獨立空間，而供應(yīng)中僅80萬套開間或一居的獨立空間，無法被滿足需求的大部分青年只能采用合租方式。

二是價格錯配，除去北京市逐年拆除的城中村/地下室，北京市合規(guī)的租賃住房其實只有250萬套，而平均套均租金為7000元/月，超出了年輕人合理的支付范圍。

泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))的入市有效助力了兩個錯配問題的解決。首先，項目保障每位租客都有屬于自己的獨立私密空間，而將會客、閱讀、健身等有社交屬性的功能放置于開闊的共享空間中，通過設(shè)計解決供求錯位。另外，繼成壽寺的900余套長租公寓入市后，北京萬科還有高立莊等項目的長租公寓即將入市，這部分新增租賃住房供給可以進一步對租金價格起到平抑作用。據(jù)悉，緊鄰三環(huán)的泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))租金為3600元/月起。

如此高性價的產(chǎn)品，一入市就得到了大量租客的認同。目前，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))首批入市的235套公寓已于開業(yè)前的5月下旬全部租罄。第二批包含特色主題房的房源于7月啟動預(yù)租，并將于今年9-10月份正式推向市場。

有幸搶租到泊寓成壽寺店首批房源最后一套標準戶型的張女士表示，泊寓是她這么多年來租房中遇到的最好的選擇。過去，她剛畢業(yè)時選擇合租生活，總有多種不便之處，更是對安全問題有所擔(dān)憂;但當(dāng)她在收入穩(wěn)定想選擇租住一居室時，還是很難找到社區(qū)、房屋品質(zhì)足以滿足其生活標準的出租屋。直到看到泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))，不僅地段好、近地鐵、設(shè)施全，能做到真正的拎包入住，更有溝通順暢服務(wù)佳的年輕工作人員，為租住生活提供了包括搬家、咨詢、維修、社群運營等全程貼心的服務(wù)。

私人定制的舒適生活

居所是人們理想生活、個性主張和安居樂業(yè)的承載。但現(xiàn)實生活中，“購”和“租”往往呈現(xiàn)出不均衡狀況，“租”常常代表的是品質(zhì)不高、距離更遠，特別是年輕人的租住需求常常不被社會重視。另一方面，隨著“Z世代”和“后浪”們越來越有自己的生活主張和獨立思考，他們顯然不再滿足于千篇一律的市場主流租房供應(yīng)。

萬科擅長向年輕人學(xué)習(xí)，與年輕人共創(chuàng)，用他們的需求來喚醒自己的新思考，用他們的語言來表達自己產(chǎn)品的新主張。為了讓年輕人做自己的生活設(shè)計師，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))創(chuàng)新研發(fā)了五大個性主題房，包括女生主題房、健身主題房、直播主題房、SOHO主題房和寵物主題房，以主題表達個性，以個性構(gòu)建社群。

寵物主題房

在租客房屋空間面積固定的情況下，萬科通過“模數(shù)推導(dǎo)”精確研發(fā)了房間內(nèi)的配置，通過家具來設(shè)定功能分區(qū)，推導(dǎo)出房間的布局，極大地提升了房間的使用效率。并用更貼近客戶需求的設(shè)計和多場景應(yīng)用的部件來控制成本，比如在主題房中安裝大鏡面和無陰影的美妝鏡，通過設(shè)計增加價值，真正做到“螺螄殼里做道場”，在幾十平米的房子里裝出精致、舒適和溫馨的生活感。

當(dāng)然，萬科做長租公寓的事業(yè)初心不僅是讓年輕人能住的好，更要讓他們能住的起。除了在產(chǎn)品打磨上花費更多心思和時間，它還用打造百萬甚至千萬房子的團隊去琢磨租3000多元價格的房子，打造極致性價比的泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))，讓北京這座充滿魅力的城市可以留住更多奮斗的年輕人。

體驗萬科式的健康建筑

在不斷的探索和前行中，萬科發(fā)現(xiàn)了城市追夢青年租住環(huán)境的復(fù)雜混亂，也看到了部分住房環(huán)境存在裝修污染問題等安全隱患。為了讓租客體驗便捷、健康的居住環(huán)境，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))依托萬科長久積累的裝配式建筑研發(fā)經(jīng)驗，打造適用于小戶型公寓的全新健康快裝技術(shù)體系。

在施工方面，項目以全干法裝修消除現(xiàn)場濕作業(yè)，雨季施工易于穿插、無需立面封閉，裝修工期由30天縮短至10天;項目單層極限施工時間因采用架空體系+機電標準管井、標準路由，實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)施工無需等待封頂，可以縮減到15天。

此外，從高質(zhì)量的硬裝，到公寓貼心的軟裝及環(huán)保健康的裝修材料，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))使用的都是由萬科自主研發(fā)的快裝快建產(chǎn)品，例如墻面不再使用傳統(tǒng)的涂料、油漆，而是使用竹炭纖維板等綠色環(huán)保材料，保證每個房屋的空氣質(zhì)量指標均達到國家標準，實測甲醛含量遠低于國標。

無處不在的智慧化社區(qū)體驗

當(dāng)前，中國社會正在向智能化、數(shù)字化時代轉(zhuǎn)型，而這恰恰與年輕文化和年輕人的消費主張呈現(xiàn)出緊密的對應(yīng)關(guān)系。泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))貼合了年輕人所向往的智能化生活，首次將智能管理引入到運營中，完善數(shù)字化配置，構(gòu)建智能化社區(qū)。

在社區(qū)安全方面，不僅采用智能門鎖，實現(xiàn)住戶客戶生命安全預(yù)警，還通過人臉識別技術(shù)(門禁、入侵識別、訪客)實現(xiàn)無卡化通行，園區(qū)內(nèi)人員信息實時上傳，與公安系統(tǒng)流動人員管理大數(shù)據(jù)動態(tài)聯(lián)網(wǎng)，配合公共區(qū)域24小時全方面監(jiān)控，給租客創(chuàng)造全方位的安全感。

同時，為了滿足年輕人對服務(wù)智能化的新需求，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))還配有綠色的社區(qū)管理系統(tǒng)和智能響應(yīng)體系，大大提升報修服務(wù)效率、能耗管理效率。例如，租客躺在床上通過“泊寓”微信公眾號或者APP動一動手指，就可享受覆蓋全方面生活的服務(wù)，包括水電表的智能化查詢和實時自助繳費，以及“3小時響應(yīng)、4小時完成”的一鍵報修等等，還有智能快遞柜，不用為“不能及時接快遞”而著急。

資源豐富的社群運營專家

在城市中漂泊奮斗的年輕人，需要的不僅是一個居所，更希望擁有的是一個家，一群志同道合的伙伴，以及一個有歸屬感的社區(qū)。萬科基于自身豐富的社群運營經(jīng)驗，在泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))搭建城市共享客廳，營造社群文化建設(shè)，為青年人在家門口提供“一站式休閑生活新空間”。

萬科在建筑主體上挑出的玻璃盒子里打造了一個500㎡的城市共享客廳——"社區(qū)之心"，配置云中圖書館、減壓健身房、歡樂轟趴館等社區(qū)配套，為年輕人提供更富活力的社交空間。在這里，租客可以漫游與國家圖書網(wǎng)進行線上合作的云中圖書館，追尋精神的寧靜;可以在超過100平米的共享減壓健身空間中揮灑汗水，釋放工作與生活中的壓力;可以約上社區(qū)里的朋友們一起到歡樂轟趴館享受周末最放松的時光。

云中圖書館

不僅僅局限于城市共享客廳，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))還將年輕人對生活方式的多種需求，轉(zhuǎn)換成豐富的配套融入設(shè)計中，在樓宇之外推出了4000㎡的社區(qū)個性商街，集合深夜食堂、時尚潮牌、京城老字號、網(wǎng)紅集市等多種業(yè)態(tài)，讓租客走出家門即可體驗消費場景。

優(yōu)質(zhì)的社區(qū)配套和服務(wù)，讓年輕租客的生活質(zhì)量因此大大升級。對此，泊寓成壽寺店的一位租客表示，自己從事高強度的律師職業(yè)，一度三餐不定、生活不規(guī)律。而泊寓帶給她最明顯的改變，就是作息規(guī)律了、生活節(jié)奏更規(guī)范舒適了。因為泊寓的地段位置特別好，方便她在拜訪客戶的過程中節(jié)省下大量通勤時間;更因為這個優(yōu)質(zhì)大社區(qū)帶給她更便利美好的生活——“周邊餐飲選擇很多很方便，讓我每天三餐都可以定時定點;白天步行到社區(qū)圖書館學(xué)習(xí)工作，晚上去社區(qū)健身房跑步，跑累了回家洗個澡就能夠更好地入睡;周末在社區(qū)里還有很多社群活動能認識新朋友”——生活的幸福，就藏在這些日常的細節(jié)中。

作為首個集體土地租賃住宅項目，泊寓|院兒(成壽寺社區(qū))環(huán)境舒適健康、生活豐富多彩，這也是萬科為城市青年提供的美好租房生活樣本。