近日，中國人民銀行深圳市中心支行針對“房抵經(jīng)營貸推高樓價(jià)”的傳聞回應(yīng)稱，轄區(qū)的確存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。截至4月20日，央行深圳支小未發(fā)現(xiàn)信貸資金流入樓市情況，其他商業(yè)銀行已被要求展開全面排查。

    業(yè)內(nèi)專家對此表示，少部分經(jīng)營貸流入樓市，是深圳樓價(jià)上漲帶來的副作用，并非樓市上漲的元兇?！蹲C券日報(bào)》記者調(diào)查、采訪也發(fā)現(xiàn)，深圳樓價(jià)持續(xù)走高，短期來看是各項(xiàng)微觀和宏觀政策的疊加效應(yīng)。長期來看，則是深圳人地矛盾愈演愈烈的必經(jīng)過程。

    未來，如何平衡樓市與GDP的關(guān)系、工業(yè)用地與住宅用地的比例，還將繼續(xù)考驗(yàn)深圳政府的智慧。

近期漲價(jià)是多因素共振的結(jié)果

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月深圳二手住宅價(jià)格指數(shù)同比增長9.7%。相比被限價(jià)的一手房，二手房傳遞的信息被認(rèn)為是相對真實(shí)的，可見深圳樓市不僅“回暖”，且已呈現(xiàn)一片“火熱”。繼“喝茶費(fèi)”等傳聞滿天飛后，近期房抵貸違規(guī)流入樓市的說法引起社會各界的關(guān)注。

    “深圳是房價(jià)先漲了，才有經(jīng)營貸入市的。因?yàn)楹勒惾∠?，短炒成本低，?jīng)營貸才有利可圖。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓價(jià)大漲，取消豪宅稅才是元兇。

    2019年11月11日起，深圳144平方米以下住宅不再繳“豪宅稅”，在房屋總價(jià)動輒上千萬的深圳，免繳豪宅稅意味著省下幾十萬元。張大偉表示，交易成本減少，投資需求會增加。更重要的是，本來用來交稅的預(yù)算可以挪作首付，意味著貸款杠桿的提升。

    據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，深圳未放開豪宅稅前，中介會參考買賣雙方意愿，將評估價(jià)格壓在豪宅線之下，降低交易成本。取消豪宅稅后，買賣雙方?jīng)]有壓線的需求，價(jià)格也更容易漲上去。不過，從目前數(shù)據(jù)看，房價(jià)漲幅已經(jīng)超過稅費(fèi)減免的部分。

    “這里面有心理的影響，政策寬松，大家就會投資賣房，會超過價(jià)格和稅費(fèi)的平衡點(diǎn)。”張大偉說道。

    從大環(huán)境來看，深圳房價(jià)過熱，避險(xiǎn)的心理也是重要因素。

    “在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不太好的大背景下，大家會想抓住自己比較看好的資產(chǎn)，這個時(shí)候比較有賣點(diǎn)的房產(chǎn)就會成為優(yōu)先選擇。當(dāng)這種思路比較趨同的時(shí)候，一些區(qū)域的需求就會特別旺盛，這就給了一些業(yè)主漲價(jià)的理由。”深圳貝殼研究院院長肖小平向《證券日報(bào)》記者表示。但她也提醒，個別片區(qū)和樓盤比較熱，未必代表深圳樓市的全貌，據(jù)其觀察，有不少區(qū)域的房價(jià)并未上漲，屬于“被平均”的數(shù)據(jù)。

    在中國，投資房產(chǎn)避險(xiǎn)已有先例。2009年及2015年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行，各類投資頻頻暴雷，唯房地產(chǎn)投資在政策松綁的刺激下獲得較好的收益。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年，深圳住宅商品房平均銷售價(jià)格同比增長12.2%，2015年同比跳漲40%，2008年至2018年十年期間，深圳房價(jià)漲幅為332.36%。

    近期，資本市場震蕩、余額寶7天年化收益率跌破2%，優(yōu)質(zhì)的投資品變得稀缺。4月20日，1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)降息20年基點(diǎn)，5年期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)降息10個基點(diǎn)。張大偉認(rèn)為，降息不僅意味著保值需求更加迫切，也將帶來支付能力的提高。

    深圳人地矛盾是長期問題

    “近期寶安的火熱，是受前海擴(kuò)容消息的影響。”深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺向《證券日報(bào)》記者指出，局部的漲價(jià)是受消息面的影響。去年10月，前海管理局宣布向國務(wù)院遞交前海雙區(qū)擴(kuò)容的文件，這一股東風(fēng)沿著前海吹向?qū)毎玻又苓厖^(qū)域的熱度。

    事實(shí)上，近年來深圳每每傳出擴(kuò)容的消息，往往帶來房價(jià)異動，其背后透露的是深圳人地比例的失衡。

    深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年末深圳常住人口為1302.66萬人，與廣州常住人口數(shù)量1490.44萬相近。但深圳的面積僅為1997平方公里，約占廣州的1/4。

    近三年，深圳常住人口每年增長50-60萬人。據(jù)鄧志旺觀察，2019年粵港澳大灣區(qū)和社會主義先行示范區(qū)文件發(fā)布后，深圳吸引不少市外人口。目前，深圳戶籍制度寬松，本科學(xué)歷即可落戶深圳并獲購房資格。

    人口結(jié)構(gòu)上，北上廣等城市第二、三代居民多，有房的中老年人占比大。反觀深圳，全市平均年齡長期在35歲以下，且深圳居民大多是外來人口，有強(qiáng)烈的置業(yè)需求，近年父母為年輕子女在深購房的情況不在少數(shù)。據(jù)各大城市總體規(guī)劃文件(2016年-2035年)，深圳平均每年商品住宅供應(yīng)量約4萬套，北上廣則為8-10萬套，可見深圳住宅供應(yīng)量是嚴(yán)重不足的。

    從土地市場層面看，深圳的關(guān)鍵詞依然是“供不應(yīng)求”。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度，受疫情影響，全國10個重點(diǎn)城市宅地供應(yīng)節(jié)奏放緩，深圳的宅地供應(yīng)量與成交量均為最低，并以25%的宅地平均溢價(jià)率居于第一位。報(bào)告指出：“深圳住宅用地供應(yīng)稀缺，長期供不應(yīng)求，今年開年即拍地，房企拿地意愿較高，助推一季度溢價(jià)率走高。”

    一位不愿具名的深圳房產(chǎn)研究專家向記者表示，住宅用地的緊缺，與深圳工業(yè)用地的管控有關(guān)。

    按照深圳“十三五”規(guī)劃要求，到2020年深圳工業(yè)用地不低于深圳土地30%，總計(jì)270平方公里。為了保住30%的工業(yè)紅線，深圳目前的寫字樓已經(jīng)嚴(yán)重供過于求。2019年，深圳寫字樓空置率創(chuàng)下新高。2019年底，深圳取消公寓只租不售，一方面是緩解開發(fā)商的壓力，另一方面也是增加供給，避免供需矛盾更加緊張。

    30%的紅線是否合理?這個爭議多年的話題再次被提起。

    該專家表示，30%的工業(yè)紅線可能是按照工業(yè)產(chǎn)值比例計(jì)算的。據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，

    2018年末第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市生產(chǎn)總值的41.1%，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)這個比例未來會下降到35%，因此政府認(rèn)為到2020年工業(yè)用地要保持在30%。

    然而，保持30%工業(yè)用地，再減去學(xué)校、公路等用地，加上還有很多地用于人才住房，留給商品住宅的用地并不多。但事實(shí)上，學(xué)校等配套用地是不產(chǎn)生產(chǎn)值的，該專家認(rèn)為用產(chǎn)值計(jì)算工業(yè)用地比例并不合理。“其實(shí)工業(yè)用地占總建設(shè)用地一半的30%，也就是15%就比較合理。”他說道。

    該專家表示，未來深圳工業(yè)產(chǎn)值比例必定會繼續(xù)下降，若工業(yè)用地繼續(xù)保留這么多，會導(dǎo)致資源錯配。繼續(xù)推高房價(jià)，反而會造成用工荒。(王曉悅)