夫妻關(guān)系好時(shí)，兒媳借婆婆之名買(mǎi)房，全額支付購(gòu)房款，收取房屋租金。提起離婚訴訟后，婆婆一個(gè)月內(nèi)就火速把房子賣了，售價(jià)比市價(jià)低了45萬(wàn)元。這種情況下，法院如何認(rèn)定?

與婆婆同為買(mǎi)受人

小美在與小明婚姻存續(xù)期間，與自己的婆婆大梅共同作為買(mǎi)受人與涉案房屋原業(yè)主簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，約定房款140萬(wàn)元，但合同首部的乙方只打印了小美的名字，附件的乙方落款處也只有小美的簽名。

購(gòu)房合同簽訂后，小美向原業(yè)主支付了定金及全部購(gòu)房款，并向中介公司支付了居間服務(wù)費(fèi)。后涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記在大梅名下。接著小美又辦理了涉案房屋的供水、供電、電視網(wǎng)絡(luò)連接等業(yè)務(wù)，并管理出租事宜，收取租金。

一年后，因夫妻感情不和，小美向法院提起離婚訴訟。在小美提起離婚訴訟的次月，大梅以145萬(wàn)元的價(jià)格將涉案房屋賣給阿靜，并在合同訂立一周內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記在阿靜名下。

小美得知后訴至法院，請(qǐng)求判令：大梅出售涉案房屋所得的售房款歸小美及小明所有;大梅返還售房款145萬(wàn)元并按銀行同期同類貸款利率計(jì)付利息，阿靜對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任;大梅賠償小美因出售涉案房屋所造成的損失95萬(wàn)元。

一審訴訟中經(jīng)過(guò)評(píng)估，涉案房屋在大梅出售給阿靜之日的評(píng)估價(jià)值是190萬(wàn)元，在小美起訴之日的評(píng)估價(jià)值是240萬(wàn)元。

婆婆全額返還房款

小美主張其和小明是涉案房屋的真實(shí)權(quán)利人，要求大梅返還出售涉案房屋的售房款、賠償損失的請(qǐng)求應(yīng)否支持。

一審判決：駁回小美全部訴訟請(qǐng)求。

廣州中院二審判決：大梅返還涉案房屋的售房款145萬(wàn)元及利息給小美、小明;大梅支付涉案房屋損失賠償款45萬(wàn)元給小美、小明。

婆婆低價(jià)售房侵害兒媳利益

本案證據(jù)顯示，涉案房屋購(gòu)置于小美與小明夫妻關(guān)系存續(xù)期間，房屋買(mǎi)賣合同有小美簽名，向原業(yè)主支付定金、購(gòu)房款和向中介公司支付中介費(fèi)的是小美，原業(yè)主出具收款證明的對(duì)象亦是小美，房屋交付后出租管理、收取租金的還是小美。本案雖不存在借名買(mǎi)房協(xié)議，但基于上述事實(shí)以及小美、大梅當(dāng)時(shí)系婆媳關(guān)系的事實(shí)，認(rèn)定小美主張借婆婆大梅名義買(mǎi)房有事實(shí)依據(jù)。

大梅主張涉案房屋為小美和小明對(duì)其的贈(zèng)予，但其并不能舉證證明雙方就贈(zèng)予行為達(dá)成過(guò)合意，分析本案的事實(shí)和證據(jù)也不能得出小美具有將涉案房屋贈(zèng)予大梅的意思表示。

大梅出售涉案房屋是在小美提起離婚訴訟的第二個(gè)月，出售價(jià)格僅高于原價(jià)5萬(wàn)元，且迅速配合辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該出售行為和出售價(jià)格明顯有違常理，大梅也未能作出合理解釋。

二審法院認(rèn)定，涉案房屋為小美、小明借用大梅的名義購(gòu)買(mǎi)，大梅并非真實(shí)的權(quán)利人，其處分行為未經(jīng)小美的同意，損害小美的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)返還售房款145萬(wàn)元及相應(yīng)利息給小美、小明。

大梅出售涉案房屋時(shí)，房屋評(píng)估價(jià)值是190萬(wàn)元，大梅僅以145萬(wàn)元的價(jià)格出售，侵害了小美的利益，故大梅應(yīng)向小美、小明賠償45萬(wàn)元。小美未能舉證證明阿靜存在與大梅惡意串通損害其合法權(quán)益的事實(shí)，故不予支持小美要求阿靜承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。

法官提醒：

借名買(mǎi)房協(xié)議效力

認(rèn)定難風(fēng)險(xiǎn)高

審判實(shí)踐中，借名買(mǎi)房一般是基于規(guī)避房屋限購(gòu)限貸政策、擬購(gòu)房產(chǎn)性質(zhì)特殊、隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)等原因而產(chǎn)生的，值得警醒的是，在借名買(mǎi)房行為中，借名人的風(fēng)險(xiǎn)極大：

借名買(mǎi)房協(xié)議效力認(rèn)定難。審判實(shí)踐中傾向認(rèn)為，借名買(mǎi)房協(xié)議的雙方應(yīng)當(dāng)明知借名買(mǎi)房的行為有損他人合法利益、社會(huì)公共利益，主觀目的存在惡意，存在通謀之嫌，有違合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定，而借名人、出名人需要共同承擔(dān)合同無(wú)效的責(zé)任。

出名人不配合辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。此時(shí)借名人若想拿回房產(chǎn)，一般會(huì)采取訴訟方式，但如果借名人沒(méi)有充足的證據(jù)、沒(méi)有購(gòu)房資格、出名人又拖延訴訟隱匿行蹤，借名人可能在付出較大的訴訟成本后仍不能達(dá)到預(yù)期目的。

出名人擅自處分涉案房產(chǎn)。我國(guó)適用的是物權(quán)公示公信原則，出名人如擅自抵押或?qū)⒔杳慨a(chǎn)作為擔(dān)保甚至將房產(chǎn)低價(jià)出售，而相對(duì)人又是善意的并且辦理了抵押登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，借名人很可能會(huì)陷入房財(cái)兩空的境地。

出名人卷入其他訴訟導(dǎo)致借名房產(chǎn)被查封、拍賣。借名人如需解除查封或阻卻執(zhí)行，有賴于其能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋被抵押、查封、拍賣的情況，并且采取了快速有效的方式，此種情形下借名人的訴訟風(fēng)險(xiǎn)和成本亦比較大。