種種跡象顯示，去年開始火起來的長租公寓已開始降溫，但這還不是結(jié)局。隨著資本退潮，長租公寓的一些行業(yè)亂象逐漸浮出水面。業(yè)內(nèi)分析認為，隨著市場降溫，長租行業(yè)的競爭將從早期的野蠻增長向精細化運營方向逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。未來，企業(yè)的運營能力將成為生存關(guān)鍵。

長租市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折

長租公寓作為都市年輕人青睞的居住方式之一，近年來備受市場歡迎，各種社會投資甚至國家投資不斷涌入。同時，長租公寓也通過資產(chǎn)證券化，盤活市場存量，進一步打開住宅租賃市場。

近日，“匯景青年匯”基金在江蘇正式發(fā)布，發(fā)布方稱，該基金是國內(nèi)首只長租物業(yè)基金?；饘⒅饕劢挂蚤L租公寓為主的租賃物業(yè)，基金規(guī)模為20億元。

4月上旬，國務(wù)院發(fā)展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示，公募REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)首批試點產(chǎn)品近期將推出。據(jù)介紹，第一批試點城市包括北上廣深及雄安和海南等，具體產(chǎn)品包含了長租公寓等底層資產(chǎn)方面的選項。

同時，關(guān)于住房租賃的利好政策不斷。2015年，住建部出臺了租賃型用房指導(dǎo)意見，2016、2017年的政府工作報告相繼提到支持租賃型住房市場的發(fā)展，公寓作為租賃市場新興力量，進入發(fā)展快車道。

根據(jù)中國飯店協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前國內(nèi)重點城市共擁有長租公寓超過2000家，公寓間數(shù)超過16萬間，房地產(chǎn)開發(fā)商如萬科(“泊寓”)、龍湖(“冠寓”)，房地產(chǎn)服務(wù)商如鏈家(“自如”)、我愛我家(“相寓”)，創(chuàng)業(yè)型長租公寓運營企業(yè)如新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等紛紛進入長租公寓市場，長租公寓市場已進入快速成長期。

同策房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年隨著大量資金涌入，長租公寓行業(yè)十幾家企業(yè)全年總?cè)谫Y規(guī)模超過700億元。并且，融資方式豐富多元，無論是傳統(tǒng)的股權(quán)融資、銀行貸款、企業(yè)發(fā)債，還是創(chuàng)新型融資方式，均彰顯出資本市場對長租公寓行業(yè)的認可。

然而從2018下半年開始，市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，住房租賃專項債屢遭監(jiān)管層中止或終止。僅2018年四季度以來，就有超過7家企業(yè)的租賃專項債券遭到監(jiān)管層終止，總規(guī)模超過200億元。

同策方面的研報還指出，從2018年年報數(shù)據(jù)來看，房企布局的租賃公寓業(yè)務(wù)大部分呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。業(yè)內(nèi)分析認為，作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，雖行業(yè)前景可期，但目前為止，尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。

中國指數(shù)研究院公布的3月份長租公寓市場研報顯示，當(dāng)月，租賃相關(guān)用地成交面積較上月繼續(xù)下降，純租賃用地僅有一塊成交，較上月明顯減少，當(dāng)月供應(yīng)地塊主要為部分自持土地，且自持比例較低。

行業(yè)面臨重新洗牌

長租行業(yè)在快速增長的同時，一系列市場亂象也逐漸顯現(xiàn)。今年3月份，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺巴樂兔發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年眾多投訴問題中，消費者投訴最多的是退租、房屋設(shè)施和租約三大問題，分別占2018年全年投訴類型的47%、15%和11%。

數(shù)據(jù)發(fā)布機構(gòu)認為，當(dāng)前長租行業(yè)的投訴問題發(fā)生較為頻繁，一直以來行業(yè)的潛規(guī)則都缺乏對租客權(quán)益的有力保障，問題暴露以后，改進應(yīng)從多方面入手。

2019年一季度，多家長租公寓運營企業(yè)被消費者質(zhì)疑在出租過程中出現(xiàn)甲醛超標(biāo)。不僅如此，由于資金鏈斷裂，從2018年8月份開始，已經(jīng)有十幾家公寓品牌因為經(jīng)營不善而停止運營。行業(yè)普遍認為，2019年長租公寓行業(yè)由非理性向理性成熟的方向轉(zhuǎn)變。公寓作為新興行業(yè)，如何回歸運營本身，繞開發(fā)展中的諸多“雷區(qū)”成為各公寓品牌的生存法則。

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉認為，從當(dāng)前長租行業(yè)出現(xiàn)的市場亂象來看，長租公寓行業(yè)當(dāng)前顯露出來的炒高房租、“甲醛門”、租金被濫用等問題只是表象問題，更深層次的問題是“資金錯配”。

胡景暉說，長租公寓行業(yè)需要大規(guī)模投入，且投資回報周期漫長，投資回報率低。但是，國內(nèi)長租公寓依賴的都是與行業(yè)屬性極其不匹配的資金，這些短錢、快錢、熱錢逼迫長租公寓企業(yè)只能哄抬房租，擴大規(guī)模，縮短裝修空置期，算計租金貸的資金沉淀。這些原因是導(dǎo)致國內(nèi)長租公寓行業(yè)問題頻出的關(guān)鍵。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場上對長租公寓的普遍認知還停留在“大即是強”的階段，由此出現(xiàn)了不少盲目全國化擴張的現(xiàn)象，出現(xiàn)“越大越虧”的窘境。“在行業(yè)發(fā)展的初期，長租公寓企業(yè)可以依靠母公司投資或股權(quán)投資，迅速擴張規(guī)模占領(lǐng)市場，但一旦行業(yè)風(fēng)口有所減弱，或股權(quán)投資有所收縮，長租公寓企業(yè)的運營效率和盈利能力將會成為其長久運營的基石。”

隨著長租公寓行業(yè)降溫，進入2019年，行業(yè)的競爭從早期的野蠻增長向精細化運營方向逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。克而瑞地產(chǎn)研究員房玲認為，未來長租公寓行業(yè)的排名或重新洗牌。“一方面，長租公寓會占用企業(yè)大量的資金沉淀，對企業(yè)的財務(wù)能力有一定要求，另一方面，長租公寓要做出利潤，十分考驗企業(yè)的長期運營能力。整體來看，目前房企的長租公寓布局已進入白熱化階段，未來規(guī)模之爭也將愈發(fā)激烈。”

運營能力成為關(guān)鍵

戴德梁行北中國區(qū)高級董事胡峰分析認為，“少數(shù)公寓爆雷是由于經(jīng)營不合規(guī)，而非法經(jīng)營會引發(fā)大量問題。從整個市場角度看，長租公寓作為新興發(fā)展的租賃方式，一直受到開發(fā)商、創(chuàng)客和租客的熱捧。”

胡峰表示，在國家大力推行租賃住房的背景下，預(yù)計未來長租公寓資產(chǎn)證券化市場將快速發(fā)展。“目前，打通租賃住房金融鏈條閉環(huán)的強烈市場需求與頻出的政策利好，更是讓租賃住房物業(yè)與金融工具REITs一拍即合。”

“租賃住房物業(yè)是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合適選擇。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，REITs產(chǎn)品讓整個開發(fā)過程形成了‘投融管退’的閉環(huán)。”胡峰強調(diào)，“一方面，政策帶動下租賃住房市場的發(fā)展為REITs提供了大量可選擇的基礎(chǔ)資產(chǎn);另一方面，目前租賃住房的退出方式比較單一，而REITs恰恰可以幫助開發(fā)商解決開發(fā)、運營過程中的資金需求量大的問題。”

在業(yè)內(nèi)看來，盈利難、供需錯配是當(dāng)下租賃住房市場的主要痛點?？硕鸬谋O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在盈利方面，目前國內(nèi)20個重點城市公寓租金回報率為1%-3%(一線城市低于2%)，低于辦公租金回報率4%-6%，且遠低于國際公寓水平。其次是供需錯配，以上海租賃市場為例，租金4000元以下的需求大，而新增土地將供應(yīng)6萬多套中高端租賃住房，供應(yīng)結(jié)構(gòu)有偏差。

房源、資金、運營是助力長租公寓發(fā)展的“三駕馬車”。一位中指院相關(guān)分析人士指出，“在國家扶持發(fā)展下，房源獲取方式在增多，資金也在以各種方式涌入長租市場，運營則需要企業(yè)去不斷探索。沒有好的運營模式必定無法實現(xiàn)好的盈利，這也正是當(dāng)前企業(yè)面臨的難題。”

該人士指出，在租賃住房新增供應(yīng)市場上，政府占據(jù)主導(dǎo)地位，未來隨著這類租賃相關(guān)用地逐漸入市，形成租賃住房供應(yīng)，整個租賃市場對有著高效運營能力的企業(yè)的需求將會非常大，屆時輕資產(chǎn)運營企業(yè)將迎來重大發(fā)展機遇。

克而瑞方面也預(yù)測，從2018-2019年來看，以長租為核心的租賃行業(yè)，未來將以物聯(lián)網(wǎng)為技術(shù)載體，在城市更新、產(chǎn)城融合和教育等領(lǐng)域仍然存在市場機遇。“短期盈利難的問題，將在資產(chǎn)證券化進一步放開下可望逐漸解決。”