隨著首批公募REITs擴(kuò)募獲證監(jiān)會(huì)變更注冊(cè)的批復(fù)，滬深交易所也陸續(xù)出具對(duì)上述公募REITs產(chǎn)品變更暨擴(kuò)募份額上市及相關(guān)項(xiàng)目資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓無異議的函，公募REITs擴(kuò)募落地進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs擴(kuò)募獲批后，后續(xù)還有持有人大會(huì)、啟動(dòng)發(fā)售、發(fā)送認(rèn)購邀請(qǐng)，以及同期的信息披露等工作，目前各家公募都在積極開展獲批公募REITs的持有人大會(huì)籌備工作，其他相關(guān)準(zhǔn)備工作也在有序推進(jìn)。隨著REITs產(chǎn)品的擴(kuò)募，公募REITs可以進(jìn)一步完善核心價(jià)值、增長(zhǎng)潛力和構(gòu)建分散風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合，提升產(chǎn)品流動(dòng)性和運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。

擴(kuò)募“蓄勢(shì)待發(fā)”

(資料圖片僅供參考)

各項(xiàng)準(zhǔn)備工作正有序推進(jìn)

進(jìn)入4月份以來，首批四家擴(kuò)募公募REITs——華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT，四只產(chǎn)品的基金管理人陸續(xù)公告，本次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等變更的相關(guān)事項(xiàng)，需經(jīng)基金份額持有人大會(huì)決議通過后方可實(shí)施，基金份額持有人大會(huì)的決議能否通過存在不確定性，敬請(qǐng)廣大投資者謹(jǐn)慎決策，注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

多位業(yè)內(nèi)人士也表示，公募REITs擴(kuò)募獲批后，后續(xù)還有持有人大會(huì)，啟動(dòng)發(fā)售、發(fā)送認(rèn)購邀請(qǐng)，以及同期的信息披露等工作，目前各家公募相關(guān)準(zhǔn)備工作正在積極有序推進(jìn)。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄告訴記者，根據(jù)深滬交易所對(duì)新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的相關(guān)業(yè)務(wù)指引，基金管理人在擴(kuò)募申請(qǐng)獲批后，應(yīng)在履行完畢基金變更注冊(cè)程序后，至少提前30日發(fā)布召開基金份額持有人大會(huì)的通知并附相關(guān)表決議案，基金份額持有人大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》相關(guān)要求就新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、擴(kuò)募進(jìn)行表決。基礎(chǔ)設(shè)施基金在實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目交易的過程中，發(fā)生法律法規(guī)要求披露的重大事項(xiàng)的，基金管理人將及時(shí)作出公告。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，公募REITs擴(kuò)募及新購入資產(chǎn)在獲得正式批復(fù)以后，基金管理人還須就擴(kuò)募事項(xiàng)召開基金份額持有人大會(huì)，在持有人大會(huì)投票通過后進(jìn)行擴(kuò)募安排。持有人大會(huì)公告將披露詳細(xì)的擴(kuò)募方案，包括擴(kuò)募發(fā)售方式、發(fā)售對(duì)象及向原持有人配售安排(如有)、戰(zhàn)略配售安排(如有)、發(fā)行價(jià)格和定價(jià)方式、募集資金用途、限售期、發(fā)行前累計(jì)收益的分配方案等情況。目前中金普洛斯REIT持有人大會(huì)處于籌備階段，投資者可關(guān)注該基金的后續(xù)公告情況。

華安基金也稱，擴(kuò)募獲得批復(fù)后，基金管理人需要按相關(guān)要求召開持有人大會(huì)，審議擴(kuò)募并購入新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有關(guān)議案。同時(shí)，基金管理人將協(xié)同財(cái)務(wù)顧問，準(zhǔn)備發(fā)售相關(guān)工作，包括擬定詳細(xì)的發(fā)售方案，向交易所提交擴(kuò)募發(fā)售申請(qǐng)，向潛在投資人發(fā)送認(rèn)購邀請(qǐng)等。目前，相關(guān)的準(zhǔn)備工作都在有序進(jìn)行中。

而從持有人角度，對(duì)擬新購入資產(chǎn)的范圍、交易價(jià)格或定價(jià)方式等均需經(jīng)基金份額持有人大會(huì)審議和表決，各家公募也從持有人角度，為持有人如何評(píng)估擴(kuò)募資產(chǎn)和影響提供決策參考。

華安基金表示，從投資價(jià)值來說，投資人主要可以從擬新購入資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性和收益成長(zhǎng)性，估值及定價(jià)區(qū)間的合理性，原始權(quán)益人的資質(zhì)及新增擴(kuò)募資產(chǎn)對(duì)產(chǎn)品收益分派率的提升程度等方面進(jìn)行考量，同時(shí)可與REITs目前已持有的同類資產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)作比照分析；從交易風(fēng)險(xiǎn)來說，投資人可以關(guān)注擴(kuò)募相關(guān)公告的披露和提示，評(píng)估相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，持有人可通過閱讀擴(kuò)募招書及相關(guān)文件，了解擴(kuò)募資產(chǎn)的歷史經(jīng)營(yíng)情況和未來現(xiàn)金流預(yù)期，綜合考慮擴(kuò)募對(duì)基金收益和風(fēng)險(xiǎn)的影響后進(jìn)行投票決策。投資者可以通過招書了解基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的區(qū)位、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)情況，判斷收購資產(chǎn)的質(zhì)量。同時(shí)，投資者可以關(guān)注擴(kuò)募前后每份基金份額的分紅預(yù)期的增厚比例，以及新購入資產(chǎn)后基金預(yù)期現(xiàn)金流的變化，綜合進(jìn)行決策。

“持有人應(yīng)當(dāng)綜合考慮擬新購入項(xiàng)目的估值合理性、凈現(xiàn)金流分派率、基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素?！眲⑿舱f。

平衡各相關(guān)方利益

進(jìn)一步完善公募REITs核心價(jià)值

在擴(kuò)募批復(fù)中，證監(jiān)會(huì)均要求會(huì)同基金的銷售機(jī)構(gòu)和交易所等，認(rèn)真做好基金的信息披露、路演推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售、認(rèn)購、上市交易、登記、會(huì)計(jì)核算、客戶服務(wù)和募集準(zhǔn)備等工作。

而根據(jù)擴(kuò)募發(fā)售對(duì)象的不同，公募REITs擴(kuò)募分為向原持有人配售、公開擴(kuò)募、定向擴(kuò)募等三種方式。擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素等。

華安基金對(duì)此表示，公司本次擴(kuò)募擬采用定向擴(kuò)募的方式，發(fā)售定價(jià)根據(jù)相關(guān)規(guī)定將以競(jìng)價(jià)方式確定。此方式可以使發(fā)售定價(jià)相對(duì)客觀和市場(chǎng)化，并能充分體現(xiàn)擴(kuò)募資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)基金管理人和財(cái)務(wù)顧問會(huì)綜合新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值及相關(guān)市場(chǎng)因素，為擴(kuò)募發(fā)售設(shè)置總金額和份額數(shù)量的上限，為原持有人及新投資人投資決策提供參考，引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資，平衡各相關(guān)方的利益。

“對(duì)于擬新購入資產(chǎn)的范圍、交易價(jià)格或價(jià)格區(qū)間、定價(jià)方式或定價(jià)依據(jù)以及其他相關(guān)內(nèi)容均需經(jīng)基金份額持有人大會(huì)審議、表決，基金管理人將充分保障基金份額持有人的相關(guān)權(quán)益。”劉玄也稱。

除了在擴(kuò)募方式和定價(jià)方面的利益平衡外，多位業(yè)內(nèi)人士還表示，隨著REITs產(chǎn)品的擴(kuò)募，單個(gè)公募REITs規(guī)模會(huì)出現(xiàn)抬升，總體有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)品流動(dòng)性和提升運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，擴(kuò)募是公募REITs外延成長(zhǎng)的重要方式。通過擴(kuò)募新購入資產(chǎn)，公募REITs可以進(jìn)一步完善其兼顧核心價(jià)值、增長(zhǎng)潛力和分散風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合，有利于REITs的長(zhǎng)期穩(wěn)定分紅以及管理資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)。

在該負(fù)責(zé)人看來，目前單只REITs對(duì)于資金量的吸納能力相對(duì)有限，限制了部分投資機(jī)構(gòu)參與REITs投資的規(guī)模，以及建設(shè)配套團(tuán)隊(duì)和投研力量的資源投入。隨著擴(kuò)募通道的順暢建立，或?qū)⑽嗟臋C(jī)構(gòu)將參與REITs投資，改善公募REITs市場(chǎng)整體的流動(dòng)性水平。

華安基金也表示，擴(kuò)募并購入新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，將為基金提供額外的收益來源，并且分散了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，基金份額持有人結(jié)構(gòu)可能在擴(kuò)募后發(fā)生變化，原基金份額持有人將與新基金份額持有人共同享有基金已持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所帶來的權(quán)益。擴(kuò)募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，將有助于提升基金的二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性。

劉玄也認(rèn)為，擴(kuò)募是落實(shí)相關(guān)政策要求的具體舉措，有助于進(jìn)一步盤活基金發(fā)起人(原始權(quán)益人)存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)發(fā)展能力、降低負(fù)債水平，真正實(shí)踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平；第二，有利于完善市場(chǎng)化、法治化機(jī)制，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展；第三，有利于進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資金來源，更好盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，為國(guó)家推動(dòng)“十四五”期間的基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

（文章來源：中國(guó)基金報(bào)）