重投超25億，一年血虧上億。

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欄目 | 文旅商業(yè)觀察

領(lǐng)域 | 文旅地產(chǎn)

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最近幾年一直掙扎在“缺錢”困局中的張家界（000430），終于回復(fù)了深交所的問詢函。

在5月29日公告上，深交所要求張家界說明凈利潤連續(xù)三年虧損的主要原因，并結(jié)合所處行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、主營業(yè)務(wù)盈利能力、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及償債能力等，說明持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性。

張家界2022年年報(bào)顯示，2022年凈利潤-2.6億，同比大幅下降92.59%；扣非凈利潤-2.71億元，虧損額同比擴(kuò)大87.76%。

是的，曾經(jīng)的“中國山水第一股”已經(jīng)到了如今的地步。

值得注意的是，2021年開業(yè)的大庸古城慘淡數(shù)據(jù)也引來了深交所“關(guān)切”。

資料顯示，大庸古城為集合文化體驗(yàn)、休閑度假、建筑藝術(shù)為一體的古城文旅綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目于2016年3月經(jīng)張家界董事會(huì)審議通過并同意投資建設(shè)。

據(jù)年報(bào)，在所有張家界虧損項(xiàng)目中，大庸古城最嚴(yán)重，截至報(bào)告期末，大庸古城累計(jì)實(shí)現(xiàn)收益-3.98億元，對(duì)張家界的業(yè)績拖累最大，占了張家界2022年凈利潤虧損約60%。

針對(duì)深交所“關(guān)切”，張家界在問詢函的回復(fù)公告中披露，2022年大庸古城營業(yè)收入合計(jì)僅417.36萬元。

如果說，2022年旅游行業(yè)的其他公司都在經(jīng)歷寒冬，似乎張家界大庸古城正在經(jīng)歷冰河世紀(jì)。

其中大庸古城演藝劇場(chǎng)門票收入僅36.56萬元、飛行影院門票收入77.64萬元、物業(yè)管理收入51.92萬元、游船收入27.34萬元、商鋪?zhàn)饨鹗杖?9.66萬元及電子門票服務(wù)收入11.99萬元，反而停車場(chǎng)服務(wù)收入192.25萬元占據(jù)了古城營業(yè)收入半壁江山。

顯然，大庸古城建設(shè)和招商、運(yùn)營均不達(dá)預(yù)期，重資產(chǎn)投入的大庸古城，每年的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用等硬性成本數(shù)額巨大，嚴(yán)重拖累了張家界利潤。

以2022年為例，大庸古城資產(chǎn)折舊攤銷6892.42萬元、房產(chǎn)稅和土地使用稅1860.05萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用4118.54萬元，以上成本費(fèi)用合計(jì)金額達(dá)1.28億元。

即使在今年旅游業(yè)萬物復(fù)蘇的一季度，大庸古城業(yè)績?nèi)晕春棉D(zhuǎn)。

5月初，張家界在某金融平臺(tái)答投資者問時(shí)稱，張家界一季度仍然虧損的主要原因還是募投項(xiàng)目大庸古城的收入嚴(yán)重不達(dá)預(yù)期，財(cái)務(wù)費(fèi)用和折舊攤銷是主要虧損源。

按照最近交易價(jià)格，上市公司張家界市值32億元，大庸古城投資高達(dá)25億元，公司壓力可想而知。

02

大庸古城曾被張家界寄予厚望。

2016年3月，張家界披露定增預(yù)案，擬募資12億元投建“大庸古城（南門口特色街區(qū)）項(xiàng)目”，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)18.83億元，且“預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)收入48,542.21萬元，凈利潤18,450.13萬元?！?/p>

而在2016年期初，張家界的總資產(chǎn)僅8.73億元、凈資產(chǎn)僅6.13億元。投資額高達(dá)18.83億的大庸古城項(xiàng)目，無疑是極其激進(jìn)的一次擴(kuò)張。

彼時(shí)，巴掌大的張家界已經(jīng)出現(xiàn)了三個(gè)“古城”：溪布街、古庸城、大庸府城，如果大庸古城再開業(yè)，其“古城密度”將創(chuàng)下國內(nèi)旅游城市新高。

由此，該項(xiàng)目并未受到市場(chǎng)的充分認(rèn)可，經(jīng)過兩輪認(rèn)購后，張家界仍未能募齊12億的資金，最終只籌得8.66億元。其余的項(xiàng)目建設(shè)資金主要靠自有資金、舉債、政府補(bǔ)助等完成。

最初，大庸古城預(yù)計(jì)“2017年9月完成土建主體工程，2018年國慶節(jié)投入營運(yùn)并接待中外游客”。

實(shí)際上，不斷延期開業(yè)后，直到2021年，大庸古城才全面建設(shè)完成，并于當(dāng)年6月21日對(duì)兩個(gè)核心業(yè)態(tài)《遇見大庸》和《飛躍張家界》進(jìn)行了試運(yùn)行。

在此之前，2019年6月，宋城演藝旗下的張家界千古情景區(qū)已正式開業(yè)，除了景區(qū)演藝，還包括大庸古街、陶源秘境、情人海、爛蘋果親子樂園四大主題區(qū)。從張家界千古情開工建設(shè)到開業(yè)，宋城演藝僅用了一年三個(gè)月的時(shí)間。

大庸古城姍姍來遲，受多方因素影響，運(yùn)營并不理想，無論是門票收入還是招商，皆遠(yuǎn)未達(dá)到當(dāng)初預(yù)期，千篇一律、缺乏特色的仿古建筑被認(rèn)為是敗筆之一。

例如，從商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)模式來看，張家界大庸古城項(xiàng)目和宋城演藝的千古情景區(qū)，有驚人的雷同之處。同處一城，相去不遠(yuǎn)，從街道、建筑、到街邊的店鋪商品，幾近大同小異。

一位張家界當(dāng)?shù)芈糜螐臉I(yè)者張志超回憶大庸古城的建設(shè)過程，指出“除了縣級(jí)文物保護(hù)單位三元宮，其他的都是新設(shè)計(jì)的仿古建筑，其歷史就是2020年建，根本就沒有庸城的沿河街和南門囗的歷史舊貌?！?/p>

“又拆又建仿古建筑，與當(dāng)時(shí)國家提出的不準(zhǔn)大拆大建仿古街完全是背道而馳的，經(jīng)文物部門多次反對(duì)也無效，最終建成了如今這個(gè)樣子。”

問題，可能就出在這里。

大庸古城最大的競(jìng)爭(zhēng)壓力來自于隔壁鄰居。作為湘西文化的代表性文旅景區(qū)，湘西自治州的鳳凰古城具有極高的知名度和吸引力，非大庸古城等同類景點(diǎn)所能撼動(dòng)。

長沙理工大學(xué)教授周育才直言：“古鎮(zhèn)需要有文化支撐，各自的文化主題，就是文旅古鎮(zhèn)的差異化和特質(zhì)”。他認(rèn)為，古鎮(zhèn)旅游要想脫穎而出，就應(yīng)深度挖掘民俗文化底蘊(yùn)，不斷更新民俗類的消費(fèi)項(xiàng)目，確定文化主題，尋找亮點(diǎn)和特色。

沒有文化底蘊(yùn)支撐，古城招商也遇冷。

在全景路演平臺(tái)上，2022年9月，張家界董事會(huì)秘書在回復(fù)投資者提問時(shí)表示，大庸古城經(jīng)過幾年時(shí)間確實(shí)已經(jīng)建成，但歷經(jīng)三年的疫情影響，無論是商業(yè)招商，或是部分業(yè)態(tài)的試運(yùn)營都嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)。

一位曾參與當(dāng)?shù)毓懦钦猩痰囊庀蛏虘糁毖裕叭ツ暾猩虉?bào)名留下電話，到現(xiàn)在一點(diǎn)消息都沒有，張家界國際建材城，招一個(gè)商戶，前后一二十次主動(dòng)上門，古城不能守株待兔，積極想辦法突圍才是內(nèi)因。”

03

“大庸古城，已經(jīng)成為張家界永遠(yuǎn)抹不去的痛，”一位張家界當(dāng)?shù)厝藙⒔鸩ㄟz憾地表示，“如果當(dāng)初能做到保護(hù)性地開發(fā)，做到開發(fā)修舊如舊，保留老建筑，留下部分原住民。哪怕留下一堵殘墻斷壁、一扇門、一段青石板路……給人的感覺都是不一樣的?！?/p>

事實(shí)上，張家界大庸古城開業(yè)后反而成為“業(yè)績累贅”，是此類國內(nèi)仿古景區(qū)的縮影。

2018年8月28日，新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)倉促開門納客便備受非議，“基礎(chǔ)設(shè)施不完善”、“門票定價(jià)過高”、“感覺像看了一個(gè)工地”等聲音廣為流傳。新華聯(lián)為此特意發(fā)出書面致歉。

旅界此前亦曾報(bào)道，在專建“假古鎮(zhèn)”的偉光匯通官方表述中，預(yù)計(jì)游客量一直頗為光鮮，往往500萬游客/年起跳，但其項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏IP，一旦收取門票，預(yù)計(jì)入園人數(shù)即斷崖下降，游客的消費(fèi)意愿與能力更是成疑。

事實(shí)上，全國各地修建的“假古鎮(zhèn)”耗資巨大，不僅容易爛尾，且盈利變現(xiàn)能力不佳，但倘若撕開文旅這層“皮”，會(huì)發(fā)現(xiàn)此類古鎮(zhèn)大多是以文旅的名義“賣房子”。

缺乏個(gè)性特質(zhì)和獨(dú)特內(nèi)涵，如今的大庸古城成為張家界孤注一擲的奮力一搏，結(jié)局卻難免殊歸同途。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)近八成以上的人造古城處于不盈利狀態(tài)，大庸古城也面臨著一系列運(yùn)營難題。

或是受此影響，張家界找到萬達(dá)合作，試圖挽救古城的命運(yùn)。

今年4月，張家界宣布與大連萬達(dá)簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。

協(xié)議約定，雙方擬圍繞大庸古城項(xiàng)目重點(diǎn)打造“八個(gè)一”，包括一座古城、一個(gè)商業(yè)、一臺(tái)節(jié)目、一組酒店、一條澧水、 一批賽事、一個(gè)平臺(tái)、一個(gè) IP，盤活大庸古城項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營收入。

但據(jù)《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》公告顯示，本次雙方簽訂的協(xié)議僅為雙方基于開展戰(zhàn)略合作而簽署的框架性合作協(xié)議，具體實(shí)施執(zhí)行以雙方另行簽訂的具體合同為準(zhǔn)，具體的實(shí)施尚存在不確定性。

另外，公告提到，自本協(xié)議生效之日起9月內(nèi)，雙方未簽訂正式合作協(xié)議，本協(xié)議自行終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

面對(duì)大庸古城的窘?jīng)r，投資者對(duì)連虧三年的張家界信心也并不是一個(gè)框架協(xié)議就能挽回的。

“底子就是這個(gè)樣子，古城也已經(jīng)造出來了，你讓萬達(dá)又能做些什么呢？”劉金波深表憂慮。

本文姓名為化名

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