2月17日，北京2022年首輪集中供地收官。在當(dāng)天的現(xiàn)場競價(jià)中，8宗地塊全部現(xiàn)場成交，總成交金額約273.26億元。加上昨日（2月16日）成交的9宗地塊，北京首輪17宗涉宅地塊共攬金480.2億元，平均溢價(jià)率僅4.46%，此外還有1宗地塊流拍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，從北京今年第一輪集中供地成交數(shù)據(jù)來看，房企資金鏈依然緊張，除個(gè)別熱點(diǎn)地塊外，其對于大部分地塊的出價(jià)都非常謹(jǐn)慎，競爭熱度遠(yuǎn)不如2021年第一輪集中供地，但相比2021年后兩輪集中供地，已經(jīng)有了明顯的“回溫”，主要原因是房企自身回款需要、北京樓市最近出現(xiàn)復(fù)蘇跡象、部分地塊稀缺等，都使得房企拿地積極性提高。

整體溢價(jià)率僅4.46%，8宗地塊底價(jià)成交

作為全國2022年首輪集中供地的第一拍，北京的集中拍地自然格外引人關(guān)注。

根據(jù)此前報(bào)道，2022年北京第一批集中供地出讓18宗涉宅用地，總起始價(jià)約491.8億元，總用地面積約83.16萬平方米，總建筑面積約169.48萬平方米。

2月16日，10宗地塊率先公布出讓結(jié)果，其中9宗地塊通過網(wǎng)絡(luò)競價(jià)方式成交，合計(jì)成交金額206.97億元；1宗地塊流拍，為石景山首鋼園1612-830、831地塊。2月17日，剩余8宗地塊進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，最終全部成交。兩天下來，17宗地塊總成交金額480.2億元，溢價(jià)率僅4.46%。

2022年北京首輪集中供地繼續(xù)實(shí)施“房地聯(lián)動、一地一策”，以實(shí)現(xiàn)限地價(jià)、控房價(jià)、提品質(zhì)的“三穩(wěn)”目標(biāo)。據(jù)了解，18宗地塊的平均上限溢價(jià)率為11.3%，單宗地塊最高不超過15%。

縱觀北京首輪供地成交結(jié)果，溢價(jià)率整體較低，諸如2月16日成交的9宗地塊，其中8宗地塊底價(jià)（零溢價(jià)率）成交，1宗地塊溢價(jià)率僅為0.05%；2月17日成交的8宗地塊，僅3宗地塊“觸頂”總價(jià)上限，進(jìn)入到第二個(gè)競拍環(huán)節(jié)，其他5宗地塊均以低于溢價(jià)率上限的價(jià)格成交。

北京鏈家研究院資深分析師岳微指出，整體來看，北京首批土拍供地節(jié)奏合理、總量適度、分布均衡，較為符合當(dāng)前市場需求，是本輪土拍綜合結(jié)果較好的關(guān)鍵原因。而從供地規(guī)則來看，主要競得方式有“競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”“現(xiàn)場搖號”“競現(xiàn)房銷售”及“競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”，其中，現(xiàn)房銷售規(guī)則更有利于保護(hù)購房者權(quán)益，同時(shí)也會增加企業(yè)現(xiàn)金流壓力，避免了熱點(diǎn)地塊出現(xiàn)非理性競爭現(xiàn)象。

冷熱不均現(xiàn)象顯現(xiàn)，熱點(diǎn)地塊競爭激烈

再看現(xiàn)場戰(zhàn)況，北京首輪拍地整體較為溫和、穩(wěn)定，但是具體到每宗地塊，則表現(xiàn)為冷熱不均?！胺只廊环浅Ｃ黠@，企業(yè)出價(jià)分布非常不均衡。”張大偉如是說。

率先出場的崔各莊、紀(jì)家廟地塊，競爭稍顯激烈。其中，崔各莊地塊吸引了建發(fā)、中海地產(chǎn)、綠城、北京城建、華潤置地、金地+保利聯(lián)合體及中建智地7家房企主體報(bào)名，熱度僅次于網(wǎng)傳獲10家房企主體報(bào)名的昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊。在崔各莊地塊競拍現(xiàn)場，各家房企主體均有舉牌，經(jīng)過超過20輪報(bào)價(jià)，最終競價(jià)“觸頂”，現(xiàn)場進(jìn)入競報(bào)現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，主要為綠城、華潤置地及中海地產(chǎn)三家競爭，戰(zhàn)況激烈，后來綠城與華潤置地展開拉鋸，最終綠城以4.1萬平方米的現(xiàn)房銷售面積競得該地塊。

位于北京南三環(huán)的紀(jì)家廟地塊，由于位置較好，堪稱“明星”地塊。在競報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額階段，華潤置地與中海地產(chǎn)輪番舉牌，進(jìn)行角力，最終華潤置地以6%的政府持有產(chǎn)權(quán)份額競得該地塊。

值得關(guān)注的是，此前獲得10家房企主體報(bào)名的昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造土地開發(fā)A地塊CP02-0101-6006地塊，也是此輪18宗出讓地塊中獲得報(bào)名企業(yè)最多的地塊，但是現(xiàn)場競價(jià)時(shí)，在達(dá)到27.715億元的上限價(jià)、轉(zhuǎn)入競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序后，沒有房企舉牌，最終被建發(fā)摘得。此外，石景山區(qū)首鋼園824地塊、亦莊新城0510街區(qū)地塊，在現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)，均無房企舉牌，最終以網(wǎng)上最高報(bào)價(jià)成交。

張大偉表示，復(fù)雜的競拍規(guī)則，體現(xiàn)了北京對土地市場落實(shí)“一地一策”的精準(zhǔn)管控，只要地塊好，大家還是會積極“拼搶”。

央企國企成大贏家，“中建系”斬獲4宗地

值得關(guān)注的是，北京2022年首輪供地的一個(gè)最大特征是，央企國企占據(jù)主流，成為拿地主力。中指研究院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛表示，本次參拍開發(fā)商企業(yè)幾乎是央國企全面覆蓋，其他拿地企業(yè)除了旭輝一家是民營企業(yè)以外，清一色全是央國企開發(fā)商。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月16日-17日成交的17宗地塊中，16宗地塊均被央企、央企背景房企以及地方國企、區(qū)域城投企業(yè)摘得，僅1宗地塊被旭輝控股以14.07億元拿下，為順義區(qū)順義新城第5街區(qū)平各莊舊村改造項(xiàng)目SY00-0005-6046地塊。

具體來看，綠城獲得3宗地塊，保利+金地聯(lián)合體、華潤置地、中海地產(chǎn)均獲得2宗地塊，“中建系”（除中海地產(chǎn)）獲得2宗地塊，北京國企興創(chuàng)獲得2宗地塊。

綠城是北京首輪拍地的大贏家。前身為民營地產(chǎn)的綠城，混改后成為中交控股的央企背景開發(fā)商，在本次土拍中表現(xiàn)比較亮眼，共參與7宗地塊競爭，最終獲得3宗住宅用地，總成交金額98.4億元。據(jù)悉，除了以“上限價(jià)43.47億元、4.1萬平方米的現(xiàn)房銷售面積”摘得崔各莊地塊外，綠城還以40.17億元拿下石景山區(qū)劉娘府綜合改造土地一級開發(fā)項(xiàng)目1604-654-1、654-2、696、728-1地塊，并以14.76億元拿下經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0017地塊。

而在昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊的競拍中，綠城雖然抱憾而歸，但其爭奪的決心顯現(xiàn)。在競拍現(xiàn)場，華潤置地率先出價(jià)25.4億元，此后綠城、建發(fā)、中交等房企舉牌，幾輪過后便觸及27.715億元的總價(jià)上限。不過，現(xiàn)場發(fā)生一個(gè)“小插曲”：建發(fā)和綠城幾乎同時(shí)舉牌觸及上限，主持人判定建發(fā)舉牌在先，綠城提出申訴，使得拍賣暫停；經(jīng)過半個(gè)多小時(shí)的商討，最后確認(rèn)建發(fā)為最高報(bào)價(jià)者，拿下該地塊。

算上中海地產(chǎn)，“中建系”是另一個(gè)大贏家。2月16日，中海地產(chǎn)以32.6億元的底價(jià)競得昌平中關(guān)村C-30地塊，2月17日中海地產(chǎn)再落一子，以24.8億元競得大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠化隔離地區(qū)建設(shè)舊村二期1號地土地一級開發(fā)項(xiàng)目A2-2地塊。此外，中建三局+興創(chuàng)以35.7億元拿下大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地塊，中建智地以8.1億元斬獲房山區(qū)拱辰街道辦事處FS00-LX05-0045地塊。

除了央企外，地方國企、區(qū)域城投企業(yè)諸如興創(chuàng)、北京城建、懷柔科學(xué)城、城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)、建發(fā)等也有所獲。

特別是興創(chuàng)，除了聯(lián)合中建三局拿下一地后，又獨(dú)自以48.2億元摘得大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0202-6007、6014、6011、6002地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積17.83萬平方米，土地性質(zhì)為R2二類居住用地、F3其他類多功能用地、A334托幼用地，起始價(jià)48.2億元。 

岳微表示，虎年北京首拍盡管參拍房企較少、舉牌輪數(shù)較少，但各家參拍企業(yè)目標(biāo)明確，落子各企業(yè)傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域，體現(xiàn)出區(qū)域深耕、長期布局的穩(wěn)健特征。值得一提的是，應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)市場預(yù)售資金監(jiān)管額度的重新調(diào)整及保障性住房不計(jì)入開發(fā)貸等政策的調(diào)整，不僅緩解了企業(yè)當(dāng)前較為緊迫的現(xiàn)金壓力，也極大降低了全周期開發(fā)成本，提升了企業(yè)參與意愿，是本輪土拍“回暖”的關(guān)鍵因素。